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Friday, August 1, 2014

钱途屋语:通胀如何影响房贷供期

通货膨胀侵蚀消费者的可支出收入,也进一步削弱人们的拥屋能力。
你现在或许就想知道通膨对于偿还贷款会有怎么样的重大影响,以及能如何运用这些知识。
“一碗咖哩面5令吉?在以前,一碗咖哩面只不过50仙!”
这样的对话听起来很熟悉吧?无疑你常会听到父母或祖父母抱怨当今的昂贵物价。
通货膨胀是导致现在与以前的物价差异的一个简单和直接的因素。
我们不会深入说明通货膨胀的起因。我们只需在这一章论述里了解到随着时间的推移,通货膨胀会经由物品和服务的价格提升而导致货币贬值。
误解的思维
当人们谈到房屋贷款,脑海都回浮现一个传统的哲理或想法:当你有剩余或额外的现金,尽量偿还你的房贷,而且越多越好,因为这会帮助你能够更早偿清房贷。
若你考量到通货膨胀的因素,那真实情况或许恰好相反。
简单来说,由于通货膨胀,30年前的一令吉会比如今的一令吉具有更高的价值。所以引用相同的逻辑来看,现今的一令吉很明显会比30年后的一令吉的价值更高。
相像一个简单的路边摊食物的售价会在30年后涨高10倍。所以逻辑来说,若你提前偿还房贷供期,那你是在使用着有潜能在未来更高值的令吉。
因此,若你偿还的比所需的更多,尽管会缩短还款期限,但可不是损失得更多吗?
通胀VS利息
你或许会往另一个角度思考,并且反驳:即使通过抵抗或甚至超越通胀而节省一笔钱的同时,最后或许因为高额的利息而得偿还更多。
为了清楚了解通货膨胀所带来的冲击,我们必须更技术性地来讲解。
个案分析
假设你申请了RM450,000的房贷,并以4.2%的基本貸款利率(BLR)偿还30年。你的每个月供期付款是2201令吉。
让我们来比较两个假设性的案例:
案例1:在整个还款期限里只偿还标准款项给银行。
案例2:在整个还款期限里每个月的分期付款多付一百令吉。
根据以上的案例图标,在整个还款期限里一贯性地多缴付每个月的分期付款会令你总共节省3万0729令吉。
不过,当通胀因素被考量后,这数额是否反映了所节省的实际价值?
通胀侵蚀价值
接下来,让我们来看看两种不同的通胀案例,以了解当你提早偿还后真正节省了多少?所有的算法都是依据分期偿还房贷的贴现现金流(discounted cash flow)来计算。
贴现现金流款项=每个月缴付的款项/[1+(通胀率)]月数
如果在整个还款期限里,大马的平均通胀率是4%,根据计算,在考量通胀后所省下的数额,或许只是相等于现在的157令吉。
假设在整个还款期限里,大马的平均通货膨胀率是5%,你可能并没有节省到任何钱,最后反而面临“亏损”。
以此通胀率计算,当考量通胀后,你的“亏损”数额也许是现在的2786令吉。
从这里可明显地看到,当多缴付贷款以便在未来节省3万0729令吉,这数额的价值可能因为通胀而侵蚀,实际价值少过你所预期的。
以上所提的案例是依据某些假设,BLR和通胀率极可能随着时间的流逝而随机波动。但我们提到的原理仍然有效。
你可以参考Loanstreet提供的以下三项简单的原理概括以便延伸每一令吉的价值:
最后,切记别忽略储蓄的重要性,因为你会在某时候需要额外的现款,或者存钱以便在未来使用。

无论如何,理智地储存足以符合实际目的,这便是我们如何延伸每一令吉的价值的简单指南。

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