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Monday, December 24, 2012

房產超合理價‧投資不值得


當我們在談論產業買賣時,最大的議題是價格,地點再好,如果價格超出合理水平,一樣無法落實交易。

最近幾年,國內不少地區的產業價格翻倍上漲,這些地點比較理想的產業,雖然買家有興趣購買,可是,由於產業價格超出合理價位,達不到銀行估價師的評估,他們無法成功領取貸款,產業買賣因此被迫告吹。

銀行估價比叫價少
一些產業經紀甚至告訴買家,銀行的估價比叫價少10萬令吉是很普遍的情況,這說明今天的轉手產業市場,賣主的叫價已遠遠超出合理水平。有意願購買者,自己必須多挖一些儲蓄或是向至親舉借,以籌足所需的首期屋款數目。

部份產業經紀也認為,一個普通的共管公寓單位,面積在1千200至1千500平方尺之間,喊價來到65萬至80萬令吉,如果你準備購買來投資,其實不是很值得。假設是30年的房貸供期,每月份期在4千至4千500令吉之間,最高租金所得介於2萬5千至2萬8千令吉,而且必須是備有家具及其他設施,才可能有這樣的租金水平,每月必須補貼大約2千令吉。

補貼數目不宜太大
這些單位在數年前,價格不超過35萬令吉,如果是以35萬令吉購買,可以獲得租金2千500令吉,那麼是可以考慮,因為房貸分期付款大約是在這個水平,業主本身支付每月數百令吉的管理與維修費,以及每年接近1千令吉的門牌稅,還有一些稅金,補貼的數目不致於太大,這樣的投資會比較實際。

其實過去這2年,不只是巴生河流域的產業價格大幅上漲,國內其他地區的產業價格也尾隨跟進,只是價格的漲幅還沒有這麼誇張與可怕。

看看外圍地區的產業價格,第二與第三線城市的雙層排屋售價已來到30萬至40萬令吉,可是,租金可能只有500至650令吉,與投資的本金根本不成正比,這就是讓許多產業投資者費解的地方。

在巴生河流域一些旺區,雖然雙層排屋的租金可能介於1千800至2千200令吉,可是,轉手價格卻已經介於80萬令吉或更高水平,幾乎已失去參考標準。

話說回來,凡事有兩面情況,少數地點太差的產業,即使價格再便宜,也未必有買家問津。因此,投資產業除了地點理想,也包括價格必須合理,兩者皆備才是理想單位。

[星洲日報/財經]

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