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Wednesday, November 14, 2012

米兰兵法:拖租大小问题


上一期,我提到被租客拖租,应采取哪种恰当的行动,但这仍取决于两个关键因素,该问题的严重性(是小问题,还是大问题),以及发生的次数(例如多久发生一次)。

现在,让我更深入地探讨这里所指的小问题和大问题。

小问题
延迟交租或者拖欠部分租金
致电租客以及询问拖租的理由,如果他们的理由充沛,而且是仅此一次,那么你也无需采取任何行动。

倘若这种情况频密重复,你可以善意提醒你的租客,有关他们的义务以及他们已签署的租用协议。

你必须不断跟进,直至获得租金为止。

若你遇上更加糟糕的情况,例如他们拒绝接听你的电话,或者回复你的信息,那么你可以到他们工作的地方,给他们一个“惊喜”,但在前往之前,你必须先致电他们的公司接待处,确定他们正在上班。

我建议你请身形健硕的朋友陪同你前往,以表达你的意图,同时,也可保障你的自身安全。
在你的公寓或者高级公寓养宠物

根据建筑物的管理规则与条例,通常只需要给予温和的口头提醒即可。你可以告诉租客,若邻居投诉及管理层采取行动,就不是那么好。

假设他们还是不遵从规则与条例,你可以致函给他们,并传一份副本给管理层,交由管理层采取适当行动。

开派对狂欢至深夜
把邻居对你作出的投诉,转告给你的租客,如果他们继续喧闹,邻居将毫不留情地报警和向住处保安员投诉。

如果他们仍然充耳不闻,而邻居又不断投诉,你可以亲自致电警方,要求他们中止派对,这是最后的办法。

租客人数增加
如果你是把房屋租给单身打工族或者学院生,而租金是取决于住户人数的话,这种情况是极为普遍的。

你可以在周日早上进行突击检查,因为这个时候他们多数都在家里。你必须找签租约那个人,要求他马上驱逐其他住客,或者增加租金及订金。

大问题
失踪
这种情况是指你的租客在没有支付租金的情况下,不再出现在你的房屋或者他们工作的地方。如果你的房屋仍完整无缺,那可说是塞翁失马,焉知非福了。

你要更换所有的锁头和进行清洁工作,然后才采取进一步行动。
假如你和租客是有签租约,但租金不是很多的话,那你就不值得采取任何行动,去追索赔偿;惟若数额很大,你可以向律师咨询,以探讨可采取的行动。

使用你的产业进行非法活动
如果你的租客使用你的产业进行非法活动,例如赌博、非法赌博中心以及其他等等,你必须立刻报警,让警方采取行动。或许,警方正在寻找他们。

损坏你的产业
拍下你的产业照片,请你的律师致函租客,要求租客修复损坏或赔偿。这时候,你在早前拍下他们“入住”之前的产业照片,就可派上用场。

你可以设法巧妙地赶走你的租客,因为坏习惯是很难戒掉的,问题只会不断重复,甚至放大。

你可以告诉你的租客,附近的黑帮老大看中你的产业,并提出一个不可抗拒的价格。更重要的是,他非常不满意该产业的现有情况,他将以自己的方式,去确保租客好好照顾他即将拥有的新产业。

连续几个月不交租
假如他们还在租用你的产业,你可以有几个选择。
1)找出他们不交租的理由,例如他们可能涉及非法活动。你可威胁他们,将请警方介入,或者你将报案,那就已经足够了。

巧妙地让他们知道,你不想牵涉其中。你只是想要回你的产业以及拖欠的租金。

2)假如你的租客是打工族,携带几名健壮朋友或者穿上警察制服的朋友,到他们上班地方去拜访。此举的目的是要让你的租客在他们的老板或者办公室同事面前出丑。

威胁你的租客,你将把这个问题交给专门收债的人。他们宁愿与你,还是你的收债人交涉?这是他们的选择。如果这样还行不通,和收债人合作想出一个办法,让他们帮你收回拖欠的租金。

3)最后一个方法就是,请你的律师发出通知信,并在获得庭令后,驱赶他们。值得注意的是,这是过程既漫长,又有很多繁文缛节,最后的大赢家就是律师。

因此,我建议你接受租客所提出的任何合理献议,在和平的情况下,迁出你的产业。这样可以减轻你的损失,尽快取回你的产业,以及继续下一步行动。

米兰兵法]

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