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Thursday, November 22, 2012

米兰兵法:验收装修买特价屋学问


房地产投资失败的其中一个关键,就是忽视了看楼的重要。

购买二手房产,特别是老旧的风险更高。

但只要你采取所有必要的预防措施,将有助于减少风险。

投资房地产时,专业的检查是必须的。对“新手”来说,你也许觉得这有点像在讨价还价;但专业的验屋员(Inspector)可能会发现有些地方需要花费数千令吉去维修,才能维持房产的现状。

虽然聘请专业的验屋员验收房产可能会增加投资成本,但这对成功的房地产投资者而言,是必须的开销。

多管齐下看楼
基于你的眼睛没有经过“特别训练”,可能无法看出房产的问题,所以你可以通过黄页、上网或者致电某家有信誉的看楼公司,为你彻底检查房屋的管道系统、电气线路、屋顶、地基、白蚁、以前水灾的迹象、缺陷和其他细节等等。

尽管你需要支付数百令吉看楼费,但这是值得的,因为你也不想在后来才发现,整个房产因为地面沉降,而逐渐下沉。

如果可以的话,你在开始谈判价格之前,尽量叫卖方承担部分的验收费用。

另外一个方法就是,你可以请你的承包商或工程师朋友帮忙。你也可以问一问附近的邻居,那间房产是否有任何问题。

如果有任何会影响房产的小问题,通常也会影响到邻居。

看楼后,你将会有一个清晰的画面,可以预计房产的整体状况,毕竟房产投资的“惊喜”,是不愉快和很昂贵的。

验收必须注意
1.损坏是可以修复的
2.涉及的成本
3.所需的维修时间

把握优惠价买房产良机
假如你是聪明人,你会在某些情况下,例如Kg Medan的暴乱事件以及Masjid India的水灾事件等等,以便宜的价格购买房产。

我的学生莱昂,曾经洽购1间位于Masjid India的5层建筑物(附有升降机)。卖家是名老人,他想脱售这栋建筑来套现,再分配给家属,而不想留下这栋物业给后人,避免引发一大堆问题。

洽购期间,Masjid India发生了有史以来其中一次最严重的水灾。建筑物的底层店铺的淹水水位有3尺高,严重损坏升降机的地下室和电缆。

结果,该老业主更积极地接触莱昂,后者则趁机杀价额外20%或50万令吉,该老业主也一口答应。

莱昂是一个聪明人,他知道这样的水灾不常发生,而政府通常都会采取行动,确保这种问题不会再度发生。

勿购买坍塌房屋
虽然莱昂节省了50万令吉,但他需要花费逾15万令吉,把底层和升降机地下室的地板增高5尺。

他的新租客对此感到很满意,因为就算再发生水灾,也不会影响他们的生意。
他们还同意支付比市价高10%的租金。

这是一个很经典的例子,因为这种一次性的灾害不常发生。在发生这种情况时,卖家会倾向于更快脱售房产。

但如果是发生坍塌事件,我强力建议你不要购买,反而应该远离这些房产。

装修贴士
(1)最值得关注的是,装修成本最多只能占房产价值的40%,若超过50%,是很冒险的。

(2)装修费必须符合居住环境。如果你的房价是30万令吉,但你却花费20万令吉去装修,这是没有实际意义的。完成装修后,你的房子将会非常“出位”。如果你的房子与居住环境格格不入,很多潜在买家不见得会欣赏或珍惜你所付出的装修费。

(3)除了美化的理由,装修必须是实用的。最重要的装修地方就是客厅和饭厅、厨房、卧室、厕所、书房和祈祷室。同时,我建议你也一并更换电线和水管。但值得一提的是,你可以花一点钱,把客厅的一部分改为更大的车房,停放你的跑车,惟潜在买家可能不会认同。

(4)你的装修费也取决于你打算在这间房子居住多久。如果打算住很久,可花更多装修费,要是打算居住不到3年,那么我劝你还是不要浪费装修费。

(5)不要让房子充满太多你的个人品味或生活方式,装修应该尽可能让越多人认同是好品味,这样你才能够卖得更好的价钱,帮补你的装修费。

(6)所谓“人靠衣装”,房子的油漆品质是很重要的。这是可以直接看见的东西,所以也是可以让房产直接“增值”的因素。你可以从这个角度去看:如果一个普通的女人,化了一个很美丽的妆容,她将会变成一个很有吸引力的女人。但是,如果一个很漂亮的女人,化了一个很难看的妆容,这将让她看起来很恐怖。

修复房产增加成本
修复房产的开销会增加你的成本及现金支出,而且有些损坏或严重损毁,根本无法修复。例如:(1)柱子不对称(2)高架梁下沉(3)窗口无法关闭或不对齐(4)地板和墙壁爆裂(5)房子下沉(6)靠近山坡或以前坍塌的地方(7)靠近之前的建筑工地(8)以前淹水的迹象一些容易修复的小缺陷,包括墙壁上的小裂痕(不是靠近屋梁或柱子)、水管、管道、电气线路、油漆工作,以及其他等等。

同时,你也必须注意其他问题,而且要趁问题恶化前,立即解决。

另外,楼龄10年以上的房产和新房产不同,前者需要不时进行大型修复工程;因此,购买旧房产时,要准备验楼及维修的费用。

[米兰兵法]

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