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Sunday, April 10, 2011

槟城 炫目瑰宝

素有“东方之珠”美誉的槟城,是许多国际企业眼中的瑰宝,他们不仅相继在该岛打造企业王国,同时还落地生根,让槟岛成为一个聚集丰富色彩的岛屿。


今天,这颗“东方之珠”因着外资而亮丽,房地产更是因着外资而绽放令人炫目的光耀。


国人外资抢购投资 槟岛产业高速起飞


一个市场越热,越容易因失衡而引致所谓的泡沫化。槟城房地产价格不断飙升,同样被视为泡沫化的危机。


肯南嘉投资研究分析员,为了探讨这个课题,特地到槟岛走一趟,并拜访当地的产业公司,包括实达集团(SPSetia)、IJM置地(IJMLand)、马星集团(MahSing)、依恩奥集团(E&O)、嘉德产托(CMMT)及玮力产业集团(Ivory),一探实虚。


同时,分析员此行也不忘与“投资槟城”(Invest Penang)执行主席拿督李家泉及槟州首长林冠英政策顾问刘镇东会面,以便更深入了解槟岛的产业状况。


据分析员的了解,槟岛经济正在改革,无论在项目招标,或审批程序上,都已提高了透明度水平,许多来自巴生谷的产业发展商慕名而来,寻求发展机会。


“对于发展商前来槟岛寻求商机,我们是乐观其成,因为槟州政府正在努力改善该岛的价值与市场化。”


槟经济前景乐观


他说,自从槟岛换了新政府后,槟城人对槟州经济前景乐观,进一步带动产业市场走势,特别是住宅产业。


基于产业价格大幅提升,因此,平均建筑面积为1100至1300平方尺的单位或公寓,将越来越受欢迎,因为这对投资者来说,比较容易负担。


外资回流推高房价


据非正式统计,槟岛产业平均价格比巴生谷更高,槟城3、4年前推出的许多住宅产业,价格已经飙升50至100%,许多发展商相信这是过去5至7年来,供应缓慢所致。


根据分析员的观察,这几年来,槟岛的产业成交价相应提高,同时受到斜坡发展限制,以及被誉为审批发展项目最慢的州属之一的影响,导致新房地产供应放慢。


另外一个原因便是外资,如中国资金等逐渐回流至槟城。


槟岛许多发展项目都极具特色,加上价格迅速飙升及很快被抢购一空,分析员相信,槟城产业发展项目可为发展商带来可观收益。


木寇山发展潜能大


据了解,州政府即将开发的土段包括峇都加湾(Batu Kawan)、峇央珍珠(Bayan Mutiara)和升旗山。


另外一个潜在大型发展项目则是木寇山;这个占地约850英亩,之前用以收容麻疯病患和扣留者的岛屿,依然保持不变。


木寇山约有600英亩森林保护区,州政府和其他单位(如与槟城发展机构联营的城市发展局控股)将发展船厂、度假村、酒店、码头、水库和住宅计划。


为了制衡产业价格,释放政府土地将成为槟州政府所采取的第一个措施。


“投资槟城”和刘镇东表示,这主要是为该州筹集资金,以发展基础设施。


根据肯南嘉投资研究报告引述两人的谈话:“其他措施将在稍后才审议,因为增加槟城人口流动问题前,须先解决交通挤塞。”


留意涨势 适时出手


随着槟城经济正迈向改革之路,加上已被列入世界遗产名目,相信在短至中期内,槟岛产业价格将持续上涨。


然而,“投资槟城”当局和刘镇东则说,当局会留意走势,并称,假设住宅产业价格继续保持当前势头,政府将适时“插手”。


为了遏制住宅产业价格不断攀升,槟州政府考虑采取以下措施:


1. 斜坡开发产业


槟州政府最后可能允许,有信誉的发展商在斜坡上开发产业项目,但斜度标准和监测等将受到监督,并确保符合斜坡发展条规。


据知,地势超过水平250尺的山坡发展将受到限制,但槟岛约半土地,都是250尺以上的。坡度是没限制的,只不过超过35°的斜坡都在严控范围。


2. 增加土地密度


这是鼓励新住宅新供应最简单措施,州政府关心岛上交通挤塞问题,希望在提高密度前,先改善公共交通问题。


去年,槟城市议会提高了高层产业的地积比率,从之前每英亩4万2000平方尺(每英亩60个单位),增至每英亩12万2000平方尺(每英亩87个单位),条件是:5%单位最高定价20万令吉、10%单位最贵30万令吉,以及5%单位最高50万令吉。


上述措施并不适用在首要住宅地区,如东姑阿都拉曼路、Jesselton、现有著名房屋地区、一般房屋地区、乔治城遗产(包括缓冲区),以及一些在丹绒武雅(Tanjung Bungah)和丹绒道光(Tanjung Tokong)具有陡峭山坡的地区。


3. 土地重新开发


IJM置地在沿着日落洞大道(Jelutong Expressway)一带,拥有一块面积200英亩的土地要重新开发,而依恩奥集团则正在等待州政府审批,以重新开发一块靠近斯里丹绒槟城约740英亩的土地。


据了解,槟州投资于发展臂膀——槟城发展机构(PDC)也在槟城大桥附近拥一块38英亩土地供复垦,底价每平方尺200令吉。


4. 释放政府土地


过去,州政府通常是与私人发展商合作,供应土地由后者负责发展。但从回酬角度来看,这个方法是失败的,因为发展商将趁机谋利,最好例子便是城市发展局控股(UDA)和槟城发展机构的木寇山(Pulau Jerejak)联营发展项目。


现在,州政府宁愿通过投标销售土地,也不选择联营,这意味着杨忠礼机构(YTL)的项目是州政府最后一个联营发展项目。


[南洋商报]

1 comment:

追梦者 said...

土地有限,房地产就涨..