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Sunday, January 16, 2011

市场低迷房子难出租—其实不然

利息大幅度往下调、房产价格偏低、卖者急买者喜,这怎么说都是一个进场投资房地产的好时机,但偏偏在这个时候却是交易量萎缩的时候,除了投资者缺乏信心,融资贷款艰难,最大的问题就是租金与出租率滑落。


购屋着都是向“钱”看,买房当然是为了赚钱,而房子的收入不可只靠增值来赚取资本盈利(capital Gain),更应该有租金的收入来抵消通膨率与贷款利息的开销。


房地产并非股票或其他流通的商品,可以随时交易,一般的房地产拥有期都至少两年或以上,一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。因此,投资产业绝对不只是考虑其增值的回酬率,更应该将其租赁的机率与利率算在内。


房地产投资一般不是以现金交易,大部分投资者都会向银行贷款,而房子也必须维修与打理,这期间可能涉及大笔开销与管理费,更何况产业在没有使用的情况下会加速折旧,因此租金的多寡与租约的长短成了投资成败的决定因素。而一般投资人士往往在对租赁方面没有深入研究与规划之下就签下买卖合约,铸成大错,这种情况更时常出现在第一次投资房地产的年轻人身上。


因此,在经济不景气当中,房价开始下跌,租金与租赁率也相应下调,而投资者也因为其房子的租金下跌而调低屋价,以此循环房地产因此陷入低靡期。


而在这非常时期,能够将房子高价出租者,再将房子高过市价卖出,然后再以收到的现金在低靡的市场买进双倍的房地产,这就是我们所谓的少数化危机为良机的成功投资者。


然而一般都认为市场低靡房子难租,其实不然,任何时候市场都有租屋的需求量,而在经济不景气的时候更多人卖房租屋,难道不是吗?身为一名有智慧的房东,必须懂得如何推销他的房子,而他们的竞争力永远都是高过他人一等。


房东首先要改变房子本身的命运,即其格式、用途与呈现方式,以商业店铺来说,若其租户经营的是高级海鲜餐厅,其生意在此时此刻肯定深受影响,可能要求减租,然而同样的地点在这个时候却非常适合Kopitiam式的饮食店,他们甚至可以付出更高的租金,那您的店铺的售价是不是可以不受经济不景的影响?


在旧吧生路的一家购物广场在市场大好的时候虽然生意尚属过得去,但在不景气的时候换了业主生意却反而大增,车水马龙,原因是业主改变了经营概念,改成中价菜市场,其租金大增,当然其产业身价也水涨船高。


一些公寓虽然供过于求,无法高价出租,但业主仍可以长租维持入息,或更长的免租期来维持房子的租赁身价,或以其他的优惠与特点来吸引租户,仍可让业主以更高的售价推出市场。


一些房子只要稍微的装饰,或增加保安系统,就即刻出手。但一般投资者有一个很大的错误观念,房东认为经济不景气的时候尽量的减少装修,或为了省下一笔,或误以为租户以经济便宜为主,因此致使房子迟迟无法出租,这都是致命伤,要了解人对于居住场所的要求,永远都要最好的。而更吊诡的是,在市道不好时,租户的要求反而更高,因为他们认为他们处于谈判位置的上上方。


切记!房子与女人一样,当一个男人喜欢她的时候是没有准绳(价钱),也不关市场的好坏,而是以那女人有多大的吸引力来决定。衣食住行人类之需,人类对居住的需求永远都在增长着,男人对女人的需求也永远都存在,无论市场如何,哪会有租不出去的房子,哪会有租不出去的价钱?


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