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Saturday, January 15, 2011

投资回酬看租约长短

租约--即租赁的合约  ( Tenancy Agreement )是一项经过房东与租户双方同意及付有法律权力,职责与约束的文件。这项合约在整个产业投资,租赁的过程扮演着极其重要的角色,要当一个富有且快乐的房东,并不是有大把钱买多多房子,了解租约的重要性与熟悉合同内的条例更是绝对的必要。


在出租您的产业之前,房东除了要决定租金的高低外,最重要的莫过于租约的长短。期限的设定就表示房东完全在期内丧失使用的自主权,更决定了租金的多寡。这里让我们先谈谈租约长短的策略与利弊。


在我国,租约一般从最短的六个月到最长的三年,超过三年的租契不称Tenancy, 而叫Lease,在法律上有完全不一样的诠释和意义,屋主的地契甚至受到法律约束,其中包括转手买卖的权力。因此,当我们谈到租约,普遍上都不超过三年的合约。而当大机构要求长期租赁的保障时,房东一般可将十二年的租期编成3年+3年+3年+3年,即在首三年租约届满后,租户可在预定的条件下更新租约或称续约,避免其产业拥有权的利益受到影响。


 一般的租约都是一年、二年或三年,俗称死约,即不可毁的约;而所谓的加一年、二年或三年则称活约,是房东赋于租户更新或续约的选择权,租约的结合因此一般写 成1+1,2+1,3+3等。那到底长租还是短约让您更容易成为一位富房东呢?房东又是否应该给予租户更新合约的选择权呢?


如果您肯定您的房产会在明年租金飚升,那您一定要求短约,一来您在明年便可起租,即使目前的租户给不起也不用担心没人租;但如果您连接下来的几年都没信心可以找到租户,那祈祷这个租户要跟你签个三年约,要不然租金跌,空屋多,租金没得收,汗泪满地掉。


除了早点有租起,短租约的好处不多;但最明显的是当你发觉租户是一个令人厌恶的面孔,恨不得马上让他消失时,你就会庆幸你签了一约短租。当然,长期租约肯定也有很多好处,这可归纳为:


1. 租户若短期换人,屋主的费用与开销就增高,这个代价包括招租期间的空挡期,找新租户的经纪费用,新租户要求免租装修期或增添的新家具电器等,这可能抵销不了新租户多给的高租金,富房东可要懂得精打细算喔!


2. 第二,能签长约者皆对其租期更有承诺,以商业产业来说,则租户对自己业务有信心,以住宅来说,则该家人更安定。租户因此会更照顾您的产业,甚至会多加装潢,为您的产业增值,让您下一回更容易出租。短期租户虽也不至于破坏您的房屋,但一般都会缺少一份情感。


3. 若您的房屋是经过装修布置,那可得偿试签个长租,因为租户喜新厌旧,别人用过的东西都是旧的,您的家具电器布置一换了租户价值即大跌,若新租户要求更新或维修,则成本增加。


4. 固定的租户比较容易维系房东与租户之间的关系,两者之间的一般问题都会相对的减少,其关系维持到搬离前的那一刻极其重要的。


5. 当然,最重要的是签了长租,租户不可毁约,即使半途得搬迁,则也得赔偿剩下来的租期的租金,房东有了固定的收入,则容易作出财务预算,不会因为投资房地产而陷入经济状况。


但这并不能对所有的产业一概而论,若以一些万年青的购物广场单位来说,房东则必须要求对他有利的短租约,因为虽说租户是孙悟空,则也跑不掉房东的五指山。房东可年年看行情,月月读业绩来定租金。


然而,好的租户肯定会要求长租约及更新选择权,这才符合他们的大笔投资与承诺,包括大事装修,这对您的产业市价作出贡献,您又不可不妥协,至于如何制定续约期及怎么样检讨租金,5月出版的书籍《房东博士》将会为您一探究竟。


[ 红番茄专栏]

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