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Thursday, January 13, 2011

投资新屋先了解未来租金市场

投资卖屋除了短期套利外,一般都是为了收租,拥有所谓的PASSIVE入息,而购买发展商的新工程,获取更高的租金回酬 ROI更是可观,但『新屋』则有其面对的问题。


租户面对刚竣工的工程,无论是商业、工业或是住宅都会暗自窃喜,因为他面对的是他们面对着少说数十间,多则上千间一起完成的产业。这些空店新屋同时推出市场,租户就可拥有谈判的优势,优哉游哉的选择他们钟意的单位,方向,甚至是他们看得顺眼的房东。


而对屋主来说,这种逆行竞争最让人头痛。他们为了比其他业主更快将自己的产业出租,出尽「茅」招;有些甚至来者不拒,势要先租为上策。这不但造成租金烂,屋价跌,更拉低整个区域的地位,限制当地的发展。


这话可不是我随便乱说的。根据我这些年在房地产界的观察,很多原本我看过原本有资格成为高价住宅的公寓,因此恶性竞争,演变成中级甚至低价公寓;甚至设计、地点绝佳的商业区也因此而沦落为酒廊、舞厅街道。当然,「风光」的时候屋主享受高回酬;但相信我,这生意肯定不会长久。几年过后,高级商业区一瞬间就沦落为 「修车场」了。


面对刚竣工的产业,身为专业产业经纪及顾问,我们经常要求配合专业人士协调投资者的招租活动。这包括选择客户群,标租价,并以最快的速度填满置空的单位。因为一但置空超过一个时限,市场自然的会将有关产业重新定位,身价也可能暴跌。发展商绝对有这个责任保证投资者的利益。


我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议「一条心」大计,并要求他们遵守我们建议的「市价」租金出租,谨慎选择租户。虽无法十全十美,却也让房东们享受10%的回酬,皆大欢喜。但总会有一些经纪却为了赚取佣金,不专业的诱导业主降低租金丢出去,这是很难避免的。面对这种状况,希望业主能小心慎察。


这里,我也要建议买新屋的投资者,尽量的坚持至少以市价出租,若真的急着出租,以下几个方式可供参考:


    * 以比市场稍低的价格租给稳健的大公司;但尽量签署短期租约以便能在延伸的租约加租。可以的话,也尽可能不要同意租金调整最高率的限制(CAPPED)


    * 要求租户预付两年租金,并给予10% 到30%的折扣 (原因:新区生意失败率高,先收为妙)


    * 租价不跌,但给于更长的免租期或装修期(至少三个月)。这总好过丢空;此外也能肯定租约在延伸期能获得更高的租金 (因为租金的涨率是根据第一期的租金率调升)


    * 千万别为了省却费用而舍去雇佣经纪。只要他们能比你早一个月承租你的产业或给您更多的租户挑选,那区区的一个月佣金算得了什么?


            写完了这篇文章,就到一个发展商开会去,刚巧那个发展商也面对同样的问题,新屋刚完成,业主无法出租而开始降价求租,这间接影响了其屋价;而最糟糕的是发展商原本以为建竣之后屋价会上涨而自己“收留”了整20间,结果因为租金的影响而无法出售,而价钱又无法上涨,真的伤透了发展商的脑,赔了夫人又折兵。


            买屋,最重要的是知道工程建竣之后的租金市场如何,屋价是否将会上涨,来决定『买』或『不买』!


[红番茄专栏]

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