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Saturday, July 31, 2010

1%新名单九月出炉??

在PTPTN的论坛中,一位毕业生问了他什么时候才可以享有1%的new rate,结果PTPTN回复新一批的名单将在九月份公布。

在PTPTN main page,大头可以看到之前的名单(Kelompok Ketiga)是在去年2009年12月14号公布的,这意味什么?只是sorting有资格享有1%毕业生的名字需要7个月?而那些没有还PTPTN的,不需7个月就已经公布和更新在移民厅,一旦黑名单就不能出国。

为什么两者都是sorting,效率差那么多?虽然说3%的利息不是很多,而有借就该有还,但你公布了按期偿还者享有1%,那么就该做到,而不是让我们这些按期偿还的毕业生一直追问啊,这样PTPTN还有公信力吗?

进展(3)。。。

上个星期去看了一些新建的project,发展商是ASAS DUNIA,靠近Alma那边,由于附近兴起了TESCO,所以现在那边的Project都是以这为卖点。

Single Storey,3间房,155K




Single Storey Semi-D,4间房





Double Storey



看了很喜欢,买来自住的话很不错,但拿来投资的话,大头觉得不是那么容易,如果看好以后这里的地会增值的话,倒可以考虑。。。

Friday, July 30, 2010

借Personal Loan?

要买屋子,通常都需要2%deposit,然后才给其余8%,换言之就是买主至少需要准备房价10%的现金,如果没有呢?

有些前辈可以买进without money down,大头何时才到这个境界?10%的现金那里来啊?难道要借Personal Loan??

借这间?
还是这间?
还是全部都申请吧??


借的话,每个月至少要偿还150元,然后加上房贷,管理费,加这个加那个后,分分钟都变成负现金流啊。。。T.T

獲百事續約10年‧合成實業業績有望超前

(吉隆坡)合成實業(CIHLDG, 2828, 主板消費品組)與美國百事公司(Pepsi)的裝瓶協議獲續約10年,聯昌研究對這項消息感到驚喜,顯示美國百事對合成實業的信心,2010財政年業績有望取得空前卓越表現。

除了成為百事的大馬獨家裝瓶業者,合成實業獨資子公司Permanis也透過百事品牌,在過去數年推出Tropicana Twister、七喜7-Up Revive及Mountain Dew品牌,其中Tropicana更在果汁市場中,攫取最高的市佔率,達35%。

同時,合成實業透過這些百事旗下品牌攫取80%營業額,並佔其產品組合的80%。過去幾年,合成實業祭出大筆資本開銷擴展有關品牌的銷售,目前也在萬宜廠房裝置高達4500萬令吉的生產線,以應付Tropicana品牌的龐大市場需求。

聯昌表示,與其他業者不同的是,合成實業與百事的關係是互惠互利效益,兩者品牌種類沒有重疊,並享有各自的市場。雙方合作關係已維繫37年,成為長期策略夥伴。
合成實業6月建議以2950萬令吉,收購位於萬宜工業區的一塊地庫及倉庫,聯昌認為這項收購計劃是有必要的,因公司近幾年不斷取得成長。

聯昌提到,合成實業連續4季寫下驕人業績,相信2010財政年將創下紀錄,取得3500萬令吉淨利,按年增長67%,主要的盈利貢獻來自Tropicana果汁及立頓茶(Lipton)。

聯昌預期將派發10仙股息,相等於3.5%週息率;維持“買進”評級,目標價3令吉28仙。

KLCC i-property 免费讲座

八月一日(星期日),下午十二点到一点,郑水兴先生受邀到i-property展览会( KLCC Convention Centre Hall 1 & 2 )与大家分享“让房地产投资实现您的退休计划” 讲座会。入场免费。

Thursday, July 29, 2010

进展(2)。。。


从Azizi Ali一书有提及,首先你要有自己本身的一份tenant agreement,而且这份tenant agreement都是适用于任何你接下来出租的屋子,需要更改的地方只是tenant的名字,rental, deposit amount。。。等等。

至于tenant agreement,网上有很多sample,你只需要花些时间下载,然后从中找出适合你的格式就好了。

一旦屋子出租后,记得要拿agreement去stamping,其费用可以参考以下的formula:

Stamp duty = (( Monthly Rental x 12 months ) - 2400 ) / 250

如果每个月房租500块,那么

Stamp duty = (( 500x12 ) - 2400 ) / 250 = RM14.40

Wednesday, July 28, 2010

创业者容易掉入的创业陷阱

摘要:企业的成长发展需要一个过程,在这个过程中,创业者肯定会遇到各种各样的“疑难杂症”,及时的诊断和治疗是必须的,否则,企业的生命力将受到极大的威胁。

1、熟人搭伙好开饭

  很多创业者在选择“合伙人”时,总喜欢在熟悉的“圈子”里找。由于彼此熟悉了解,因此在创业初期常凭感情做事,而忽视了必备的契约签订和严格的约束制度。于是,随着企业的成长,这种工作关系引发的矛盾和问题会逐渐显露,有时甚至导致企业步入破产境地。

2、哪儿热闹奔哪儿

  有些创业者在确定经营方向时爱盲目跟风,哪行赚钱就做哪行。然而,市场运作有其自然周期,“一窝蜂”热潮有时意味着“恶性竞争”即将来临。因此,创业前周密的市场调查和理性的分析尤为重要。

3、短视老板短命店

  因为中国曾经缺乏创业的环境,很多企业家没有长远战略规划,使得企业很短命,富不过一代,更不要说三代了。

创业者要记清的创业禁忌有哪些

摘要:创业就像人生的一次大考,想成功就得奔着高分去,也就是要把错误降到最低。不过,创业这场大考里诱使你犯错误的地方还真不少。

首先警惕“连环债”

  不要选错伙伴对投资合伙人的选择,要搞清投资来源,最好是自有资金,避免因经营不善,掉入“连环债”的怪圈。对企业赢利后的分配和亏损共负,应当以合同形式确定,与合伙人签字盖章后各执一份,共同信守。

二不要任人唯亲。

  经商办公司后,自已或合伙人的亲朋好友,往往都想来混一份闲差,赚一份工资。对于“混”者切忌碍于面子,以免“请神容易送神难”。

Monday, July 26, 2010

广告。。。


拥有自己的blog,除了可以记载自己本身的心情点滴,看法以及分享一些“好康头”外,另外一点就是可以赚些小钱,

赚钱的其中一个方法就是在自己本身的blog放广告,而广告收入的多寡就在于自己本身的blog的知名度,游览率以及读者的点击率,前两者需靠blogger自身的努力,而后者就在于读者们是否能从广告当中找到适合自己的广告而不吝点击。

多数广告都是从G和N公司来的,最容易得到的广告就是G公司,但也是最不好赚的广告,而相比之下,N的公司很难拿到广告,但最容易赚取广告的收入反而是N公司,还真矛盾啊。。。

目前大头所累积的广告收入:
N公司广告收入

G公司广告收入


对于N公司,大头已经够条件cash out了,而这生平第一次的广告收入将会捐给慈善机构。

接下来,大头有可能会休息吧,因为计划着自己的小本创业,或许会和这blog告一段落。。。

谢谢朋友们一路来的支持。

最后一篇 :房东无知亏损大-掌握市场了解租户

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

与之前19篇不一样,在这个专栏的最后一篇,笔者不得不以恶评无知房东来传达正确的租赁方式与策略。房东必须掌握租金市场,了解租户动向,才能包嬴,或者说双嬴。

笔者谈了很多如何鉴选一位好的租户,如何防止租户耍赖欺骗,讲尽了租户的不是,最后也得告诉亲爱的房东,很多业主会落难为穷房东,房子租不出去,主宾关系闹僵,还得怪业主无知,自大或吝啬。笔者相信好房东是拥有好租户的其中一个基本因素,至少坏房东不会有好租户,这里举几个例子供房东们参考:

笔者的一位好友义明在旧巴生路租了一间公寓,房东是一位上市公司老板,也是义明的好朋友,其他的同样单位都以一千二令吉租出,义明却以两千令吉租下,一来不想对朋友太计较,不好意思与房东朋友的太太争辩市价,到底房东都把自己的产业看得最好最高,二来是该单位的装潢比其他单位来得高尚美观,只要住得 舒服贵一点也算了。

第十九篇 :条例是人定的- 标准合约并不完美

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在结束这个专栏之前,让我们来总结这一年来所要传达的唯一信息,一个最完美的租赁世界,需要四方面的配合,即:一个好的租户,一个专业的经纪商,一套精心编制的合理租约,以及一个聪敏的一品房东。

在之前的十八篇文章中,笔者谈了很多如何选择一个好的租户,如何鉴定一个好的经纪商,但却较少谈及租约条例的编写,以及房东应该如何检讨自己,作一个真正的一品快乐富房东。这最后的两篇将会补充这个不足,来结束这个专栏。

我国的租赁法令尚处于萌芽成长期间,房屋部的法令也多只针对房屋买卖而忽略了租赁条例,因此房东与租户的权益完全依赖于租约的订制。一个标准的租约,并不足够,也不够完美,因为租约条例是人定的,这必须配合不同的情况,产业,针对不同的客户,条件加以修改增删。

第十八篇 :二房东耍招 :租户分租转约房东吃亏

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在这个专栏的开始,笔者在收到的前五位询助者当中,就有三位房东面对租户将其产业分租给其他不明人士,在没有经过允许或预先通知的情况下,租户自己当起二房东,征收租金。
一般租约清楚列明租户不允许转租或分租 (Sublet ),当分租的情况出现时, 房东在征收租金上吃亏,但房子的居住人数加倍,使用频繁,产业损坏折旧加甚,更或许面对更重的法律责任,在二房东与其分租户(转租承租者)发生冲突时,或许还得背上问题,产生更多的争执空间,更多难审定的责任。

分租最常发生的对象是外劳,公司职员,学生,这种「超数量」的分租方式,更造成分租户的福利,安全受到危害,威胁。我们常在报上看到当悲剧发生时,死伤惨重的案件都很可能与超数居住有关。但更直接的,更常发生的是分租户受到欺骗。

我国人民及消费者对于本身的权益都缺乏了解醒觉,政府必须给予更全面的教育。分租户若没有经过业主房东的允许,通过合法及签署正确的文件,一确都没有得到保障,业主可以随时驱逐,而其押抵金也不能合法的取回。

Sunday, July 25, 2010

第十七篇 :租户在合约生效前迁入

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在租约尚未正式生效之前,甚至合约还没缴交印花税盖章时,一些房东就把钥匙交给租户,让租户先行入屋;一些房东则因为给予租户一个月的免费装修期而提早交屋,殊不知这期间潜伏着“危机”,而主要的原因为房东忽略了移交房屋给新租户手续的重要性与错误诠释其潜伏着的法律责任与问题。

将钥匙转交给另一个人或团体,表示将房子的使用权移交,也同时等于有关接收方面必须负起一切有关该产业的责任,然而若没有办理正式的移交手续或签署正式的文件,或无知的通过没有法律地位的第三者转交,当问题出现,则发生互相推卸责任的争执。

举个例子来说,租户拿了钥匙没有即刻审查房屋的设施或结构,又或许租户在数个星期后才正式迁入方发觉房子大有问题,而在此时向房东要求维修则恐怕会引起不必要的争执,反过来说,尚若业主的房子被破坏或其家具电器失踪了,又无法证明租户在事发时已经拥有该房子的使用权,则只能哑口无言,白白损失。更严重的是若房子被不法之徒用于非法用途,或发生命案,则事发时间与钥匙移交日期的鉴定在法律上肯定非常的关键性,而是否能索取保险公司的赔偿则有赖于调查的结果。

第十六篇 :正式租约还没签署之前

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在产业经纪这行业十二年来,最棘手的工作就是要面对租户与业主在正式合约还没签署之前发生的争执,导致租赁合约告吹。我手上目前就有两个火热热的个案就快闹上了法庭,笔者被夹在中间,设法解决公婆各有理 的索偿纷争。

事实上这问题不难解决,问题的关键在于有关方面对临时合约不了解,不愿意了解或不遵守而酿成不欢。这篇文章将详细解析,以免各位在不了解本身的权益下,让为了“人争一口气”误了当一个快乐富房东的大计。

产业的买卖租赁靠得是一长白纸黑字,一分合同,双分彼此之间对口头承诺,临时合约等的了解,诠释与守约是绝对的重要。

在事件出现变卦时,准租户只给了一个月的定金(头期钱),双方也只签署了一分临时合约,或称预租信( Letter of Intent to rent ),在双方签署正式租约只前,还有很多的条件必须在双方同意下列出,而这段期间就有可能出现争执的情况。

一般的临时租约甚至注明SUBJECT TO CONTRACT,即租约的有效性有赖于正式合约的签署。当双方关系闹僵时,有意取消的一方就藉此争辩在正式合约还没签署之前,双方还没有合约的约束,而坚持合约有效的一方则认为临时合约只是必须将有关同意的条件更详细的,更正式的列出于标准租约。

Saturday, July 24, 2010

第十五篇 :租户人间蒸发,房东入屋无门,怎办?

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

上一篇谈到租户不给租金,或犯上违约条例,或糟蹋房屋,却又死赖不走,让房东无奈哀叹;这一期又要谈谈房东的「心事」,一样是烦恼,但情况却恰恰相反,这一回不是租户死赖不走,而是人间蒸发,留下一间空屋,却又大门深锁,门又闯不得,屋又拿不回,租金当然更收不到,身为专业经纪,我们时常都会收到房东的求助,怎么办?

若是房东强闯入屋,可能反而在事后被租户起诉,若再继续等下去,或许要唱首“何日君回来?”损失一天一天的加重。

租户失踪了,若只是拖欠租金逃之夭夭,房东最好通过律师向法庭申请索回产业的庭令,甚至拍卖租户留下的家具或物品,但若发现房屋被用于非法用途,或被严重破坏,或有任何危险状态,则必须即刻报警,由警方陪同开锁入屋检查。

Friday, July 23, 2010

世杯期間 啤酒銷量增30% 健力士英格料業績報捷

(八打靈再也23日訊)健力士英格(GAB,3255,主要板消費)世界杯期間啤酒銷量按年平均勁揚30%,遠超10%至15%的銷量成長目標,料推高全年業績。

該公司行銷董事邁可傑納指出,6月至7月份世界杯促銷期間,貿易伙伴零售店、酒吧的銷量平均成長30%,咖啡店也錄得10%成長率。

“球迷對賽事的支持令人意外,有些店甚至錄得超過3.2倍的按年成長率!”

他今日在世界杯后的媒體匯報會上,發表談話。

為了爭取世界杯足球賽市場,健力士英格斥資1000萬令吉進行多項世杯活動,力催銷量。

邁可傑納指出,世杯期間的啤酒銷量激增,亦反映在截至6月底的財年業績上。

他笑言,全年表現將“十分亮眼”;健力士英格定在下月4日,宣佈第四季和全年業績。

虎啤成長最佳

該公司多個品牌啤酒中,虎啤(Tiger Beer)銷量成長最佳,成長率達雙位數。

隨著世杯落幕,邁可傑納透露,公司接下來將放眼新一季的足球聯賽(Premier League),繼續推動銷量成長。

暫未有計劃起價
日後不排除

報導:邱佩勛

健力士英格暫時未有計劃調高啤酒價格,但不排除日后起價的可能。

健力士英格與皇帽(CARLSBG,2836,主要板消費),早前達成協議,在5月1日起同步調漲啤酒價格,包括白啤和黑啤。

詢至未來會否調整其他啤酒價格時,邁可傑納回應《中國報》提問說,目前“沒有計劃”,但不排除日后起價的可能。

他指出,除了原料成本上漲,啤酒稅也是未來調整啤酒售價的主要考量。

政府在過去4次財政預算案,都維持現有的啤酒稅,未進一步調高。目前,我國每公升啤酒國產稅為7.40令吉。

[中国报]

现股价处于保守状态 建议买入大众银行

(吉隆坡22日讯)侨丰投资研究行将大众银行有限公司(PBBANK,1295,金融组)的评级列为买入,并将目标价订为13令吉。

它称,以22%的平均股本回酬与管理层制定的3年期30%的目标比较,现有的股价是相当保守的。

大众银行公布,本财政年度首季获得18.3%的增长,第2季度获得7.1%的增长,与该证券研究行全年预期相符。

侨丰投资研究行指出,该银行的长远增长计划是资本明灯,平均股本回酬率高而即将到来的收益将会被较低的准备金、强劲的净息差以及贷款成长增长所带动。

尽管核心业务的存款增长只有0.15%,但是该银行仍能够提供相对强劲7.6%的核心客户存款增长。

虽然这将为净息差带来坏处,但为存款定价环境带来更具竞争优势。

随着国家银行通过推行1.5%强劲贷款的集体减值准则,该银行的内部综合减值会继续上升。

这只会一再提高该银行原本已经高达133.9%的保守贷款损失准备金。

[光华日报]

Thursday, July 22, 2010

第十四篇 :租户赖着不走,房东无奈?

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在推出这个专栏之后,我最常收到的读者征询问题就是租户不给租金,又赖着不走,怎么办?似乎没有一个人可以协助他们。事实上,这的确是一个非常难以解决的问题。

法律上负予房东解约的权力,合约更维护房东行使终止租约的权力,虽然这一切看起来对房东都绝对的有利,但租户拒绝接受搬迁的通知,死赖不走的问题却时常烦扰着咱们的一品房东,成为房东的「第一烦恼」,最大疑惑。一些租户甚至在租约届满时拒绝签署新合约续约,也不搬出,而房东也得过且过,因此凑成大错。

租屋史上最悲惨黑暗的一天就是租户不给租金,或犯上违约条例,或糟蹋房屋,却又死赖不走。在一些西方的国度里,根据白纸黑字的合约所采取的法律行动可以相当顺利的将这个无赖撵走,但在法官缺乏,执法效力待商讨的发展中的我们的马来西亚,应付这每天都发生的「违法」事件,却要懂得如何以「人情世故」来解决。

多名本地「著名产业顾问」著书建议用粗暴手段解决,或交给债务摧收公司代劳,这样高明的愚蠢方式,我不敢领教,更不会建议给我们的一品房东。话说回头,这样的建议也证明这个连专家也无法解决的问题的确让我们的房东头痛。

笔者建议房东若发现租户一个月没缴租,必须关心式的以书面或电话礼貌询问,了解实际情况,或许是租户忘了,还是租金失落了,抑或租户遇到了一个短暂的问题,若可以解决的话,则不会因不必要的粗鲁态度而坏了关系与形象。

但若第二个月还是拖欠,或租户不回覆也不接电话,房东就必须登门造访,万一发现租户有问题难以解决,或房屋遭受破坏或非法使用(必要时要报警备案),房东可以开始展开驱逐行动,即使要损失一些也好过迎接更大的灾难,因为让你的租户继续留下来会对你或你的宝贝房屋造成更大的伤害,让问题加剧。

最惨的就是租户还是死赖不走,怎么办?房东可要用最快的速度发出律师信驱逐,而最后只好向法庭申请庭令逐客,并索取赔偿,但确记法庭程序繁杂长久,消耗时间金钱,非到必要的时候千万别碰。除此之外,房东可在合约加入逾期搬迁应负责的赔偿与利息,让租户了解赖着不走是必须付出更大的代价。

另外,租户不愿依续约选择权更新合约但又继续租下去,或约满之后还是不愿搬离,房东又应该如何应对呢?房东可别得过且过,让他继续住下去,若他有续约权,房东应该在约满前的两个月准备好新合约让租户签署,若不签署则必须在约满是即刻下逐客令,若约满又不愿搬出,则房东只好报警或选择采取法律行动,并确保租户了解拖延搬迁所造成的损失都由他负责。

而事实上,真正能避免以上的问题,或抑制租户衍生问题,或在事件发生时能获取公平的赔偿,就只得靠一份「完美」的租约订制。然而,最基本的「预防」方法还是如笔者前数篇所建议的:谨慎选择与审查租户的背景与经济条件。这虽不能让我们的一品房东赚上一万,则可弹开万一,作一个真正的快乐富房东。

Wednesday, July 21, 2010

How You Can Become A Multi-Millionaire Real Estate Investor

SHORTEN Your Learning Curve … as well as UPGRADE Your Financial IQ and Investment Skills

DISCOVER the Characteristics of Outstanding Real Estate Investors … and MASTER Proven Investment Strategies of Millionaires

LEARN how to deal with Bankers, Property Negotiators, Sellers, Tenants … and UNDERSTAND the Legal and Tax Issues in Property Investments

DEVELOP Multiple Streams of Passive Rental Income … as well as PROFIT from Price Appreciation

Tuesday, July 20, 2010

賺益改善‧撥備減低‧大眾銀行半年淨賺14億

(吉隆坡)歸功於淨利息、融資收入和非利息收入走高,以及貸款虧損撥備減少,大眾銀行(PBBANK, 1295, 主板金融組)截至2010年6月30日止首半年,淨利成長18.28%至14億1933萬4000令吉,前期為12億零2萬6000令吉。

派25仙中期股息

營業額從前期的47億8208萬1000令吉增長8.47%至51億8702萬令吉。

單季論,大眾銀行次季淨利成長20.19%至7億3407萬9000令吉,營業額則上揚 13.98%至26億7926萬1000令吉。

這間公司董事部建議派發每股25仙中期股息。

大眾銀行主席丹斯里鄭鴻標表示,由於強勁淨利息及融資收入成長,加上偏高非利息收入和較低的貸款減損備抵,配合審慎信貸政策和有效信貸管理,促使這間公司維持強勁的資產素質。

這間公司每股盈利從前期35.14仙揚升至40.66仙,相等於的26.1%年度淨股本回酬。成本對收入率仍保持在34.6%,令總資產增至2190億令吉。

上半年總貸款增長100億令吉或14.6%至1476億令吉;核心消費存款按年增加 15.2%,其中國內存款成長達3.7%,相較本地同業首5個月存款下跌2.7%;定期存款則成長9.6%。

總註銷貸款率維持1.2%

大眾銀行總註銷貸款率維持在1.2%低位,相對本地同業在5月杪企在3.5%水平;貸款損失覆蓋率達133.9%,為國內銀行業最高;貸款損失撥備則減少7%,因資產品質持續改善,特別是香港海外業務。

另一方面,鄭鴻標指出,國行加息對銀行淨利息賺益帶來直接改善效果,加上強勁的貸款和消費者存款成長,銀行上半年淨利息和融資收入改善3億5000萬令吉或16%。

“國行在7月8日再度上調隔夜政策利率0.25%,將對銀行下半年淨利息賺益帶來進一步改善。”

大眾銀行非利息收入則成長19%。

調整資金管理策略
應對巴塞爾III衝擊

同時,他透露,流動資金狀況仍然強勁,截至2010年6月杪,核心資本比率及風險加權資本比率分別為10%以及13.9%,但銀行將繼續觀察巴塞爾 III 計劃最新發展,並透過重新調整現有資金管理策略解決可能對銀行資本需求的衝擊。

“銀行將繼續透過積極的資金管理,以維持健康資金水平,以支撐集團業務成長,同時最大化股東回酬。”

海外業務方面,上半年業務盈利取得顯著改善,特別是香港業務因貸款虧損撥備減少推動下,按年顯著成長72%;業務擴充將以香港及柬埔寨為主,計劃在下半年分別於香港和柬埔寨開設2家和8家分行。

針對未來營運展望,鄭鴻標表示,在經濟活動趨穩及外需增強下,相信國內經濟今年將取得強勁成長,而私人消費持續擴大、中小型企業營運改善及公共領域開支增加,有利刺激國內需求,從而對銀行創造健康營運環境。

他預計下半年業績表現將持續取得滿意表現。

全年料派息60仙
下半年財報續標青

大眾銀行預期2010財政年上半年卓越的業績表現可延續至下半年,主要的催化劑包括目前的利率水平穩定,加上半年獲批的貸款額強韌,可支撐接下來的貸款成長。

維持55%派息政策

另外,這間公司也將致力於維持50%至55%派息政策,相等於全年的派息額介於55仙至60 仙。

大眾銀行董事經理丹斯里鄭亞歷在業績匯報上表示:“我們希望可以至少維持去年的派息額,即約 55仙。”

國行料不再升息

談到近期國家銀行第3度調升利率,他認為,國行不太可能在接下來舉行的兩個議息會議再宣佈升息,因為目前的2.75%利率水平已足以支撐國家的貨幣政策及經濟成長,加上國行仍須考量外圍的下滑風險。

“我們相信接下來的利率將趨穩並維持在低水平。”

從正面角度而言,鄭亞歷預計大眾銀行未來幾個季度的淨利率賺幅將至少寫下3.6%,比較今年首季及次季為2.4%及2.6%。

“要提高利息賺幅並不是難事,問題在欲如何促使淨利息收益也跟著走高,因為市場的競爭已越來越大,這或對賺幅帶來衝擊。”

放眼貸款成長15%

同時,他透露,在房貸、車貸及中小型企業貸款走高的帶動下,公司正邁向貸款在今年杪取得15% 成長目標。至於核心客戶存款也料寫下1%至16%增長。

鄭亞歷強調,大眾銀行的資產素質將持續表現強穩,儘管實施更嚴謹財報標準139(FRS 139),其呆賬率仍低企於1.2%。

詢及這間公司如何應對不久後“開跑”的巴塞爾 III(Basel III),他說:“我們將持續關注其最新發展,包括對公司帶來的潛在衝擊,而我們也處於良好的資本水平以作出應對,惟具體的資本需求仍未出爐。”

為此,他指出,除了國行具體的資本需求,否則公司現階段都不會透過資本市場籌資,包括通過發售債券。

[星洲日報/財經‧2010.07.20]

《情牵南洋》。。。


《情牵南洋》是ntv7 2010年重头本地制作电视剧,斥资逾300万令吉为大马电视观众打造一部充满30至70年代怀旧色彩的长篇电视剧。全剧长40集,剧情落在1938年至1968年之间,叙述30年代的马来亚,在二战局势动荡的年代中,我们的祖先从中国南来打拼,在这里落地生根的艰辛故事,势必令大马电视界刮起一阵怀旧旋风,把观众牵引进种种难忘的旧时南洋情怀!

《情牵南洋》以3位男人为故事主人翁,讲述他们如何从中国南下,在大马讨生活和扎根的故事。演员阵容也十分浩大,3 位领衔主演的男主角包括由主播及主持人身份“跨界”转战演戏的吴维彬,入围《金视奖》5强的最佳男配角的李洺中,及演戏经验十分丰富的蔡珂立。女主角则同样有本地知名女演员如:吴天瑜、王淑君、释福如以及Hishiko吴姵其参演,分别与3位男主角发展出一段段既内敛甜蜜又迷惑纠缠的爱情关系。而其他参与《情牵南洋》的演员,还有包括曾玟玮、萧佩莹、尤凤音、Kyo庄仲维、温绍平、曾宏辉、麦枫、麦贵源等,肯定是观众本年度最值得期待的本地电视制作。

《情牵南洋》剧情讲述在中国正处在动荡不安的时候,陆续出现了三波的移民潮。日军侵华,国共内乱,物价澎涨,民不聊生。促使中国发生了这三次的移民潮,而这第三波的移民潮正是南洋华人的起点。当年,马来亚虽尚在英军的统治,丰富的自然资源,吸引了很多的外来投资者。于是有了英军委任的华人领袖——甲必丹。正因有了华裔官位,也就因此吸引了由中国引进了大批的“猪仔”来到从事劳力工作,范围涵盖采锡、割胶、海港苦力等等……而随着潮飘洋过海来的华人几乎都抱着“淘金梦”的心态,梦想着最先装满一桶金,然后衣锦还乡。

故事中的主角是随着移民潮南来的华人。第一代从中国南来的主人翁马英杰(李洺中饰)、哑巴(蔡珂立饰)及林文升(吴维彬饰)抱着淘金梦离乡背井到马来亚找新生活,却经历了二战的艰苦、日治及英军佔领的时代,一直到马来亚独立的时代变迁,他们也遇上了他们的爱情对象叶枫(吴天瑜饰)、郑佩琪(王淑君饰)及晚月(Hishiko吴姵其饰)。

他们在爱情、事业、理想上,都各自有着不同的人生际遇。经历人生的酸甜苦辣,喜怒哀乐,苦尽甘来,有的实现了梦想,有的默默耕耘,有的含恨而终……曲折的人生际遇,悲喜交集的故事情节,早年的马来亚风华再现,千万别错过以华人南洋扎根为故事背景的全新本地电视剧——《情牵南洋》,从2010年6月14日起,每逢星期一至四,晚间10点至11点,于感觉美好的ntv7开始强势播映!。

[文章转载]

Monday, July 19, 2010

第十三篇 :中止租约 须情理兼顾

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

上一篇说到租户若是在约满时更新合约继续住下去,对房东是绝对的一项好事,不但节省了大笔费用,更省略了好多时间与麻烦;即使不然,能够将您的产业原状归还,让您在最短的时间内找到下一位好租户,则是投资这门生意期望的一条顺利大道。但万一遇到一些不负责任或生活遭遇不幸的租户,突然半途失踪或在不得已下要求中止租约,则房东应该情理兼顾,谨慎处理,千万别让自己愁眉锁眼,或让是非缠身,到底作房东的第一目的是要作一个「快乐的富房东」。

合约被中止,这不过是房东这门生意必须面对的一个普通问题,真正的问题是房东是否有智慧处理,而基本的原则是房东的利益必须受到维护。

中止(Break off )或 ( Discontinue )与 终止 ( Terminated )在法律上与房东的利益上有天大的不同与意义。

首先,让我们先了解一项租约中最负争议性却常受房东忽略的重要条款:合约中止条件。这大概可分为三种方式签署:
固定租期(死租约):双方绝对的遵守及履行租期,屋主绝对不能在租期内收回该产业,租户也不能半途搬迁,即使必不得已非走不可,也得付负责期内租金。
赔租补偿:双方可同意在允许的情况下给予对方限定时间的通知,并作出预定数目的赔偿(一般为二到三个月的月租)即可中止合约。道理上来说,这项条约一般是双向(Mutual),平等,相等的条例,但一些特别的产业或特别的情况下,也有单方面中止或赔偿的条例。
特别协议:即在预先同意的一些情况下允许租户中止合约。这项“特权”一般是房东给予租户的优惠,其中也包括了外国侨民条款(Expatriate Clause)允许在我国工作的外国人在至少租用一年之后,若因签证或调职必须离开该州或该区域,则被允许中止租约。

租户若根据合约中止租约,房东可算是不幸中的大幸,或有损失则须面对。但房东最头痛莫过于在不知情的情况下被中止租约,租户露夜搬迁,房东因此也只能采取法律行动。房东千万不可在手续没办妥之前强行开锁入屋而被控非法私闯‘民宅’,得不偿失。下几篇将会解说租户人间蒸发,房东如何是好,留下的残局,屋主怎么应对。

而万一租户真的有苦衷,生活濒于绝境,屋主应当理智处理,速战速决,取回房子的控制权,给租户一条生路,但不要撤销索偿的权力。

另一方面,租约也可能负予某方面单方面解除合约,即「终止」租约的权力。租约通常也都会列出有关终止租约的情况与条件。租户一般只在该建筑物不能安全使用或出现状况下才可行使终止条款,比如房子被火烧水淹了,且房东不能在短期内恢复可租用的情况下,租户即可终止其合约。

而房东在这反面就比较占优势,有权力在以下的几种情况之下解约,即终止租户的租约:
租户违反租约的条款与协议,这包括非法使用该产业,不根据合约支付租金破坏房屋的结构等。
租户被宣判为破产者。
特别情况如该房子被政府强制性征用,建筑物或区域土质被认定不能安全居住,或任何合约负予的解约权力。

特别要强调房东解约特权在商业租赁相当的普遍,其中购物广场租户就得面对这项条款,即生意量不能符合业主的基本要求,业主有权解约。

然而,虽然法律上负予房东解约的权力,实行起来却相当的困难,租户一般上都不会很愿意搬出,而房东要按照正常手续「驱逐」恶租户却得面对繁文缛节,耗时费力,如何解决这项房东「第一烦恼」是众房东心中最大疑惑,也是房东求助于专家,报章最主要的问题,但在我们的国度内还是没有一个最齐全的解决方案。

下一期将会更详细的解析房东行使终止租约的权力解约,但租户拒绝接受搬迁的通知,死赖不走面对的问题与解决方法。

避免10年內變窮人 54歲需有17萬公積金

(吉隆坡18日訊)根據理財專家預算,國人在退休后若單靠公積金存款作為主要收入來源,就必須要在54歲時,擁有至少17萬3000令吉存款才足夠養老。

根據公積金局數據顯示,我國目前只有18%的活躍會員,得以在54歲時擁有超過17萬3000令吉存款。

換言之,那些沒有達到上述存款額的退休人士,很可能會在接下來的10年后,成為貧窮老人,而這也將加劇我國所面對的赤貧問題。

同時,公積金局也擔心,我國貧窮老人將成為日后主要的經濟與社會問題。

Mercer Zainal諮詢私人有限公司的退休、風險與金融精算員賽哈馬達指出,政府有必要從現在起,為退休人士推行一套社會保障退休金機制,從而保障老人的退休生活。

他是在公積金局主辦的“社會保障國際研討會”上發表主題演講時,這么指出。

在我國公積金制度下,有270萬名自雇人士沒有每月繳交公積金,而50%的會員在退休前一年,即54歲時只擁有少于5萬令吉的公積金存款,其中也有70%會員在退休后10年內就把儲蓄花光。

[中国报]

大头的话:

又再一次说明了被动收入的重要性,cash flow,cash flow,cash flow。。。

第十二篇 :租约届满:续约看合同

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

租约给予房东与租户的是一项权力,则也是一个职责与约束。当租约届满时,倘若租户去意已决,房东则希望喜剧收场,准备迎接下一个新的一品租户;但若租户的意愿是继续租着,则续约必须看当初的合同怎么样的签订;因此,双方对合同的了解是绝对的重要。

首先,合约必须先决定是否在约满时允许更新租赁期,房东一般都会允许更新租期一年或两年,商业租户因为大笔投资而可能要求有三年,甚至两个或三个三年的续约选择权。这个授或受的选择权通常都附带着条件,而这个附带条件就决定了新合约的成功与失败。

除了一些大型的商业广场在续约时会要求租户重新装修以新面目见人,让该产业维持整体的生命力与迎合时代感,其他的房东最多也不过是要求重新检讨租金。在一般合约里,房东与租户都会在签约前争取在约满时对他们有利的条款,但一般可归纳于以下三类:
新租约以当时的市场租价为准,市价涨则租金起,市价跌则租金落,双方若有任何争执,则交给仲裁人决定,或可以公认估价师的数据为准。
续约的租金修订不可超过一个顶限,如 10%,20%等,这意即调整后的租金涨幅最高不可超过限定额,但切记市场跌时则租金依率调低。这个要求一般都是由租户提出的。
双方同意一个预定的续约租金,这一般采用以还不是很旺的新兴产业区,比如第一期每平方尺五令吉,第二期(续约)以六令吉计算,以此类推。这个方程式通常都是房东方面提出的。

无论如何,续约与否的选择权还是在于租户,房东若将租金大幅度调高,租户一般都会选择搬出,另租其他合理租金的房子或店面,除非绝对没有其他的选择。但是,只要租户依照条款续约,房东没有权力不继续租给该租户(除非特别情况之下允许,下一篇将会详述)。即使房东将该产业卖了,新买主还是得将有关房子继续租给该租户,这续约的选择权是绝对的,除非合约另有增加中止合约(解约)的权力与条款。

这里有几点还请房东与租户在决定续约之前需要多注意,一般的合约都会规定租户必须在租期届满的两个月前通知屋主续约的决定,否则屋主有权力假设租户放弃续约的选择权,将它租给第三者。

只要租户没有在有关期限内表明续约的意愿,房东可在租户的方便之下向其他客户招租,展示其房子。但若租户续约,则房东可以根据合约的允许下提高租金,并调整押租金及水电押金。

要达到双嬴的局面,更新租约是最佳的选择。房东可以不必要重新装修粉刷房子,不必放空房子,不必面对一个新的陌生租户;而租户一般上也不是很愿意为租金三迁,舒舒服服的住下去,不但节省了搬迁的时间与费用,更不必面对一个新的环境而重新适应。

无奈的租约届满无法续约造成双输,但天下无不散的主宾,房东最重要的是了解笔者前数篇所谈过的:如何留住您的好租户!那您才能作到一个富有的一品房东。

第十一篇 :长租短约解读合同

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

租约--即租赁的合约 ( Tenancy Agreement )是一项经过房东与租户双方同意及付有法律权力,职责与约束的文件。这项合约在整个产业投资,租赁的过程扮演着极其重要的角色,要当一个富有且快乐的房东,并不是有大把钱买多多房子,了解租约的重要性与熟悉合同内的条例更是绝对的必要。因此,笔者将在以下几篇详细讨论数项对房东影响深远的合约条件与事项。

在出租您的产业之前,房东除了要决定租金的高低外,最重要的莫过于租约的长短。期限的设定就表示房东完全在期内丧失使用的自主权,更决定了租金的多寡。这一篇让我们先谈谈租约长短的策略与利弊。

在我国,租约一般最短也有六个月到最长的三年,超过三年的租契不称Tenancy, 而叫Lease,在法律上有完全不一样的诠释和意义,屋主的地契甚至受到法律约束,其中包括转手买卖的权力。因此,当我们谈到租约都是普通不超过三年的合约。而当大机构要求长期租赁的保障时,房东一般可将十二年的租期编成3年+3年+3年+3年,即在首三年租约届满后,租户可在预定的条件下更新租约或称续约,以此类推,避免其产业拥有权的利益受到影响。(下期将会详谈合约的终此与更新的条件与问题。)

一般的租约都是一年,二年或三年,俗称死约,即不可毁的约,而所谓的加一年,二年或三年则称活约,是房东赋于租户更新或续约的选择权,租约的结合因此一般写成1+1,2+1,3+3等。那到底长租还是短约让您更容易成为一位富房东呢?房东又是否应该给予租户更新合约的选择权呢?

如果您肯定您的房产会在明年租金飚升,那您一定要求短约,一来您在明年便可起租,即使目前的租户给不起也不用担心没人租,但如果您连接下来的几年都没信心可以找到租户,那祈祷这个租户要跟你签个三年约,要不然租金跌,空屋多,租金没得收,汗泪满地掉。

除了早点有租起,短租约的好处不多,但最明显的是当你发觉租户是一个令人厌恶的面孔,恨不得马上让他消失时,你就会庆幸你签了一约短租。当然,长期租约肯定也有很多好处,这可归纳为:

1. 租户若短期换人,屋主的费用与开销就增高,这个代价包括招租期间的空挡期,找到新租户的经纪费用,新租户要求的免租装修期或增添的新家具电器等,这可能抵销不了新租户多给的高租金,我的富房东可要懂得精打细算喔!
2. 第二,能签长约者皆对其租期更有承诺,以商业产业来说,则租户对自己业务有信心,以住宅来说,则该家人更安定。租户因此会更照顾您的产业,甚至会多加装潢,为您的产业增值,让您下一回更容易出租。短期租户虽也不至于破坏您的房屋,但一般会缺少一份情感则不在话下。
3. 若您的房屋是经过装修布置,那可得偿试签个长租,因为租户喜新厌旧,别人用过的东西都是旧的,您的家具电器布置一换了租户价值即大跌,若新租户要求更新或维修,则成本增加。
4. 固定的租户比较容易维系房东与租户之间的关系,两者之间的一般问题都会相对的减少。上一篇说过,之间的关系维持到搬离前的那一刻极其重要的。
5. 当然,最重要的是签了长租,租户不可毁约,即使半途得搬迁,则也得赔偿剩下来的租期的租金,房东有了固定的收入,则容易作出财务预算,不会因为投资房地产而陷入经济状况。

但这并不能对所以的产业一概而论,若以一些万年青的购物广场单位来说,房东则必须要求对他有利的短租约,因为虽说租户是孙悟空,则也跑不掉房东的五指山。房东可年年看行情,月月读业绩来定租金。

然而,好的租户肯定会要求长租约及更新选择权,这才符合他们的大笔投资与承诺,包括大事装修,这对您的产业市价作出贡献,您又不可不妥协,至于如何制定续约期及怎么样检讨租金,下一期会向您作个交代。

Saturday, July 17, 2010

第十篇 :授招选个好租户

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

作房东的第一个心愿就是找到一个好的租户 ,万一事与愿违,租给了一个「恶」客户,房东的梦魇就开始了,租出入屋简单容易,要将之撵走可难如登天。因此,如何找到一个理想的租户,是一品房东不得不用心看待的一门学问。

没有一个房东会租给一个不可靠的租户,但怎么样的租户才是最好的呢?回答这个问题之前,或许让我们先了解您最不想让他入门的坏租户有什么样的特征。最不受欢迎的第一位是不付租金,第二是将您的宝贵产业用以非法用途,第三是没有教养的破坏大王,还有就是不遵守合约的耍赖汉,最后就是成天给您大小麻烦的多事租户。

要找到好租户,通过第三者,即产业代理是最好的方法,因为房东若不亲自招租,可以先行过滤,不需要即刻回复客户,让自己有选择客户的空间,避免陷入于被迫租给不太愿意看到的租户,或因为拒绝而被冠上歧视罪名,甚至招惹麻烦。而一品房东可别忽略的是事先应该列出租户的遴选标准给产业代理作为参考。

出租房子如出嫁女儿,一定要清楚嫁了给谁。房东需要一点时间来调查客户的背景,一些条件必须迎合最低要求,这包括信用记录,经济条件与活动圈子。如果是商业租户,则可通过商业注册局获得公司资料,并可要求客户提供股东资料,即表格24,44,49及9等。

若租户是以私人名义签约,则必须先了解他的工作背景,财务状况,目前居以何处,为何要搬迁,家庭成员有多大等。总得来说,房东若与客户即刻见面,则很难获得完整的资料,也可能因此找错了租户。如果允许的话,房东可要求租户提供一个所谓的介绍人 (事实上是用以充当保证人的角色),房东可以解释为用以紧急事故的联络人来获取租户的最亲人的资料。

在选定了租户,房东则得表现得专业,房东得先小人后君子来约法三章。您对租约越是认真,租户越是尊重合同,往后的日子则不会有争执。房东除了必须肯定及了解所签暑的是一份完整合理的租赁合约 (接下来的数篇文章将会解析合约内影响房东的条例供参考)外,也必须与租户共同审阅,确定租户同意及了解有关条例,更强调您会绝对遵守与实行有关条例,比如准时收租,违约必究等,以免将来发生争执。

当然,正如笔者多次强调,要有一个好的租户,您也必须是一位一品房东。每一个房东都希望租户会好好的保管其房子,打理清洁,但您可知道,租户会如此作的唯一情况是他感觉到您也一样的珍惜他租的房子,所以,房东必定要确定房子出租之前必须打扫清洁,并以最佳状况交给您的好租户。最好的方法是列出各个家具,电器的状况,并拍照为证。若是分层地契,房东也尽可能确保公共地方 (common area)与设施的保养与清洁,并不可怠慢基本设施的维修要求。

切记,除了找到一个符合您的条件的「好」租户,一品房东更必须学习怎么样维持之间的关系,将好的关系维持到最后,因为在租户搬出之前交回您的宝贵产业时的那一刻的好关系更加的重要。

[一品富房东]

年輕人揮霍成性 50%臨破產卡奴不足30歲

保羅說,目前國內50%面臨破產的信用卡用戶年齡都是介于30歲以下,這顯示現代年輕人揮霍惡習,“洗腳不抹腳”早已成為他們文化。
他強調,無開銷日並非提倡抵制、示威或抗議任何一方,而是要教育消費者在日常的花費中更加謹慎。

“停止消費一天並不會對我們構成很大影響,大馬經濟也不會因此而萎縮。我們要挑戰消費者去衡量所買的東西,會對環境帶來影響。”

他說,“無開銷日”並非鼓勵消費者在一天內不做任何開銷,而是希望消費者能在其餘364天內更謹慎消費。

7月16日被喻為“無開銷日”,鼓勵消費者謹慎消費,並提升消費人對自身消費方式醒覺度、思考廣大消費主義,及該注意對文化與世界大環境影響。


今年回酬率料7% 嘉德商用大馬上市折價

(吉隆坡16日訊)嘉德商用大馬(CMMT,5180,主要板房產投資)今早以98.5仙迎市,以98仙零售價計算,微揚0.5仙或0.5%溢價,首宗交易達253萬1200股。
不過,以機構發售價1令吉計算,則折價1.5仙或1.52%。

熱門股項之一的嘉德商用大馬休市時收97.5仙跌2.5仙,共901萬5600股易手。

該股閉市續滑2仙,挂2仙,成交量1198萬7400股。

嘉德商用大馬總執行長林慧俐指出,以98仙的零售價計算,投資者在今年可獲得7.3%的回酬率,在2011年回酬率將達7.6%。

Friday, July 16, 2010

空想有用??

某个人突然觉得投资很好赚,所以就千方百计从朋友间找寻哪一位朋友懂得投资,最后找到了A君,A为了这个朋友,尽他所能回答和解释某个人的问题,A君也正在努力朝向财务自由,所以觉得很开心,因为找到了一个志同道合的同伴,彼此可以勉励彼此。

不久前,A君发现有个房产讲座会,A君觉得是个很不错的讲座会,所以就通知了某个人,但某个人却回答A君,他需要等公司的通知,看那天是休息天才知道是否可以参加,由于这个讲座会两天后就举办,所以来不及报名了。结果A君发现了两件事:

1。有些人有个想要改变自己的想法,但机会来临的时候,他们却选择不采取任何行动。

2。出于E象限的人们,他们在与安全,舒适,财富之间,他们已经习惯了安全。


《富爸爸年轻退休》


富爸爸年轻退休

内容简介:
  本书将详细具体地告诉我们:如何从无到有开始奋斗,最终在十年内退休并达到财务上的自由。和系列丛书一样,本书也是结合富爸爸以及我的亲身经历和体会,深入浅出地介绍这样一个道理:只要你运用正确的方法,坚持不懈地努力,相信你自己必不会被工作所累!如果你不希望终生为工作所累……这本书便是为你而写的!

[第一部分]心智的杠杆
这是本书最重要的一个部分。在这一部分中,你会发现为什么金钱不能使你成为一个富人,你也会发现世界上最有力的杠杆形式——你的心智,它有让你贫穷或者富有的魔力。正如有些人能正确运用,而另一些人滥用或者畏惧债务杠杆的力量,涉及心智杠杆的时候也是如此,心智杠杆同样是个有力的杠杆形式。

[第二部分]计划的杠杆
在“富爸爸”系列丛书的第三本《富爸爸投资指南》中,我曾经说过“投资是一个计划。”我和金为了能够年轻富有地退休,不得不拟定了一个计划,一个白手起家的计划,因为我们当初一无所有。这个计划中包括目标和时限。我们划定的时限不超过十年,实际完成这个计划用了九年时间。我们1994年退休,当时我47 岁,金37岁。虽然我们开始时一无所有,但是到了完成计划的那年,我们已完全依靠市场投资而无需工作,我们每年大约有了85万美元到12万美元的收入。现在我们的收入完全来源于投资,即使这笔钱不算太多,因为每年的支出不足5万美元,我们也完全实现了财务自由。

白糖汽油漲價 減補貼政府省7.5億

(吉隆坡15日訊)內閣決定明日起,削減燃油及白糖補貼,RON95汽油和柴油每公升調漲5仙,RON97汽油取消補貼,售價採自由浮動制;液化石油氣(LPG)每公斤調漲10仙;白糖每公斤調漲25仙。
在新的補貼機制下,每公升RON95零售價1令吉85仙;柴油1令吉75仙;RON97 汽油2令吉10仙;液化石油氣每公斤10仙;白糖1令吉90仙。

減少赤字

首相辦公室今晚發布文告宣布,重新調整燃油,特別是汽油、柴油及液化石油氣(LPG)及白糖價格,旨于協助政府在今年削減超過7億5000萬令吉開銷,減少赤字。

“這項行動是補貼合理化計劃之一,儘管重新調整了物價,但政府每年花在燃油及白糖的補貼,達78億2000萬令吉。”


大头的话:

大头现在好想骂三字经!!!

Wednesday, July 14, 2010

第九篇 :委任多名经纪谈利弊

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

房东一般都认为,人多好办事,委任多名经纪同时出击总好过将产业以授权独家代理( Sole and Exclusive Agency )式来得好,这一点对普通产品或服务或许是对的,但对于专业服务这一行,笔者身为专业人士绝对不敢认同。然而,笔者也不得不承认,身为发展中国家社会的一分子,法规品格有时是当不了标准,因此,今天我们还是得谈谈「利」与「弊」。

原本绝对是利的方式,为何会有弊的存在呢?一是业主担心遇人不俗,聘请到不专业的经纪,抱着买多中的机会也多的心态。二是担心单一经纪网络不强,宣传与曝光率不高,让其产业更慢租出。三是不想依赖单一经纪,担心他态度有问题,不能尽全力为这个产业服务,专注其他容易出租的产业,而延慢了这项产业的出租的时间与机会。

早一个月租出,早一个月有收入,房东都了解这基本原理,心急的业主也因此认为越多的产业经纪,出租的机会就更高,更快,让多名产业经纪去互相竞争,业主就越「有势」,越占上风,但事实上是否是如此呢?根据我们十五年来的经验,笔者认为不然。

为什么呢?委任独一的经纪到底有什么好处呢?如果业主对经纪例规有认识,对该代理公司的专业认同,在这样的条件下,笔者认为好处是绝对的。

首先,前几篇谈过独家代理让房东的产业更有保障,万一该房子受到破坏,受到有心者用于非法用途,发生火灾,或该「不动产」里边的「动产」被偷了移了,冤有头,债有主,业主不会因为委任多位经纪而给他们互相推卸责任的机会,而注册的经纪老板也能够申请「专业赔偿保险」来补偿您的损失。

再者,业主认真信任,经纪也更加认真更负于承诺,不敢怠慢,这是人与人之间的基本互动的双向原理,业主也能在授权书列出更严厉详细的条件,更何况单一授权代理附上有意义的「有效代理期限」能给经纪在有关期限完成任务的压力,让您更快成为有租收房东。

再三,独家代理会让您的产业更加保值甚至增值,让您委任的代理与客户谈判的时候更占上风。您的产业也因此增加“神秘感”。委任多名经纪,特别是让他们将您宝贵的产业贴上杂乱的招租广告牌,会让有心租户感觉到您的产业很低贱(Cheap),曝光太多,同项产业七八个经纪在报上刊登不但将您的产业便宜化,也影响了整个区域的产业价格,让客户以为该区大把同类产业在招租,客户也因此期望更便宜的租金,富房东的产业也更难租得到预期的效果。另外,单一专业经纪也能帮业主审核租户背景,操过滤作用。相反的,多名经纪很容易招惹「不良」客户。

第五,当您的产业标明独家代理的信息时,可杜绝非法产业代理混水摸鱼,利用您的产业骗取定金 (请参考第六篇),而即使被骗事件不幸发生在您的产业,您也因为委任的是独家经纪而不需负责,您的独家代理在法律上已经有效的通过大众媒介体宣布了。

客户利用多名代理的弊病来获取利益的例子也屡见不鲜,这是第六点。多名经纪造成恶性竞争,经纪担心其他代理疾足先得而顾不了业主利益,用尽心思来劝业主就范。当客户认为该屋租不出,就会通过最能为他争取利益的经纪来与屋主谈判,或用不同经纪向业主灌输该产业低市价的信息,这让屋主以为多名经纪「路」更多的想法事与愿违,业主因此在谈判中更处下风。我本身亲经此历,坚持遵守屋主要求三千令吉租金的指示,更何况市价的确为此,但该客户则通过多名经纪制造假相,以RM2800成交,让为了屋主利益的我亏了一单生意,试想在多名代理竞争下,经纪怎么不为自己着想呢?

另外,单一经纪可避免多名经纪竞招而酿曝光率太高,并造成各经纪皆刊登屋主可接受的最低价,否则,客户就会跑向另一家,竞低只会造成业主吃亏,因为他们将屋主推向没有商榷的余地。

而最后一点也是最重要的一点,屋主没有必要暴露自己,辛苦的与多位经纪不断联络,如果业主有这么多的时间应付这么多的经纪,倒不如自己招租。单一经纪可让屋主避免沟通的烦扰,并可要求独家经纪定期向他报告进展,经纪也因为全权处理而可根据对市场反应的掌握,更容易整理与分析,让业主对自己的产业招租活动因此了如指掌,且更能掌握招租的策略。

业主担心独家产业代理会让其产业限制曝光率,更慢租出是多余的,因为只要经纪答应定时刊登广告或执行其他推销方式,整个市场还是可以接触到该产业,而一般经纪也与其他经纪商联线共事,配合招租,因此,单一经纪一样可以将您的产业开放给多名经纪来接触到有潜能的客户,但却不需要公开通过多名经纪面向群众。

因此,在舍弃‘弊’的情况下,又能维持‘利’的因素,何乐不为?

[一品富房东]

Tuesday, July 13, 2010

是什么让你无法致富?

摘要:创业致富,需要许许多多的条件,但是,可能简单的一件事就会毁了你的创富计划,想要成功就要走到失败前面,而下面这些可能造成你失败的诱因,你一定要尽量躲开。

1.你在意你的邻居怎么看你:你是否把很多钱花在为了向邻居或是朋友炫耀而买的无用物上了?

2.你没有耐心:也许你欠下了一屁股的信用卡债务只是因为你没有耐心去攒下钱一次性付清它。

3.你有一些坏习惯:吸烟、酗酒、赌博不止浪费你的金钱,也让你的精神沉沦。

4.你没有目标:如果你没有设立自己的财务目标,又怎么指望去实现它?

5.你没有做好准备:意外可能发生在任何人身上,你是否有足够的保险去应对它们?

Monday, July 12, 2010

世杯決賽:加時賽絕殺荷蘭‧西班牙第8支冠軍


(南非‧約翰內斯堡)約翰內斯堡足球城體育場今日(週一,7月12日)晚上星光閃耀,南非世界杯終極懸念揭曉,伊涅斯塔加時賽最後時刻的絕殺,幫助西班牙隊以1比0擊敗“橙衣軍團”荷蘭隊,成為世界杯史上的第8支冠軍球隊。西班牙是首支在歐洲以外奪冠的歐洲球隊,也成就了歐洲杯和世界杯的“雙冠王”。

曼德拉到場

一場洋溢著濃郁非洲風情的閉幕式表演為決賽墊場。

信仰體育能夠使南非人民更加團結的南非前總統納爾遜‧曼德拉在閉幕式結束之際抵達現場,向球迷致意,非洲第一偶像感動全世界。

2隊不曾在世杯交手

在此之前,無論荷蘭還是西班牙都沒有染指大力神杯的經歷,兩隊歷史上9次交鋒打成平手,在世界杯賽上沒有交戰記錄。本屆世界杯保持全勝的荷蘭隊,狀態穩定得“可怕”,他們在1974年和1978年兩度爭冠,可惜都敗給了東道主。

依靠一條巴薩陣營組成的強大防線,西班牙隊在前6場比賽中僅失兩球,難出其右的全明星陣容打造了參加世界杯76年來首進決賽的最好成績。

荷蘭成功守住90分鐘

開場風格相近、戰術相似的兩隊頻繁轉換攻防,荷蘭隊積極的中場攔截成功限制了“鬥牛士”精準的傳切配合,但穩固防守讓荷蘭人付出了3張黃牌的代價。

下半場,羅本的兩次單刀球被西班牙門將卡西利亞斯化解。

比利亞面對荷蘭門將將球打飛,西班牙人也同樣錯失良機。

90分鐘內兩隊互交白卷,比賽進入加時。

荷蘭後衛中紅出場

僵持局面在第109分鐘被打破,荷蘭後衛海廷加拉倒伊涅斯塔,被主裁判再次出示黃牌驅逐出場。

伊涅斯塔一腳定江山

7分鐘後,西班牙人抓住荷蘭防線人力不足的裂口,伊涅斯塔接法佈雷加斯傳球大力抽射,打入制勝球。本屆世界杯首遭敗績的荷蘭隊歷史上三進決賽三次均屈居亞軍。

31天的足球慶典,32路諸侯、64場比賽、145個進球,“鬥牛士”西班牙隊新科登頂,德國小將穆勒以5粒進球3個助攻勇奪“金靴”,2010年的南非綠茵盛宴就此落下帷幕,世界杯的接力棒由此轉交到2014年主辦國巴西手中。(中新社)

[星洲互動‧2010.07.12]

大头的话:

恭喜西班牙成为2010年世杯冠军,这一届的世杯也划下了完美的句号。下一届的世杯将会在4年后的巴西举行,到时候我们在mamak再相见。。。:p

德國隊勝烏拉圭蟬聯季軍‧穆勒領跑射腳榜


(南非‧伊麗莎白港)殘酷的世界杯,唯一輕鬆的一場比賽就是今日的季軍爭奪戰。兩支半決賽失利的球隊為榮譽而戰,年輕的德國隊最終以3比2挫敗烏拉圭隊,用一場漂亮的勝利結束了南非之旅,成為首支“蟬聯”世界杯季軍的球隊。

兩隊歷史交鋒9次,德國隊6勝2平1負,無論以往戰績還是隊伍綜合實力均佔優勢。1970年的三、四名決賽,烏拉圭就曾0比1輸給了西德。

半決賽中,兩次“染黃”的德國小將穆勒和身背紅牌的烏拉圭隊殺手蘇亞雷斯均無緣上陣,此役兩隊都迎來射腳回歸。德國隊中有望創造射腳王歷史的克洛澤因背傷缺陣,錯過了追平甚至改寫世界杯賽進球個人紀錄的最後機會。

不會像爭冠球隊那樣因患得患失而過份拘謹,世界杯季軍賽向來不乏進球大戰,最近8屆更是每場至少產生3個進球。

今日(週日,7月11日)雙方在大雨中擺開陣勢打起對攻,第19分鐘,施魏因施泰格一腳遠射被烏拉圭門將撲出,穆勒機敏補射打破僵局,德國隊1比0取得領先,穆勒也將個人本屆杯賽進球數增加到5個,在射腳榜上追平斯內德和比利亞,由於助攻數比競爭者更多,穆勒暫時在金靴爭奪中領先。9分鐘後,烏拉圭隊中場果斷鏟斷,卡瓦尼扳平了比分。

秉承淡化勝負、享受足球的理念,下半場,球員們繼續利用世界級舞台放手一搏。弗蘭第51分鐘接裡奧斯傳中,不停球直接側身淩空抽射,皮球彈地後入網,弗蘭也收穫本屆杯賽第5個進球。德國高大後衛揚森很快又以頭球將比分改寫為2比2平。第82分鐘,厄齊爾角球製造混亂,赫迪拉弧線頭球吊門得手,德國隊實現反超。

終場前,弗蘭的前場任意球踢中門梁,距離自己的第6粒進球僅差幾公分。但他不遺餘力的努力已經幫助烏拉圭隊創造了球隊40年來的最好成績。

隨著墨西哥主裁判終場哨音響起,德國隊以3比2漂亮地擊敗烏拉圭隊,創紀錄地第4度斬獲世界杯季軍,這一“殊榮”連續第8次、史上第15次花落歐洲。

臥薪嘗膽10年的德國隊如今已經完成了隊伍的更替,穆勒、厄齊爾等一批新秀的崛起,顯示了“德國戰車”青春無敵的朝氣與活力,更向人們展示了他們美好的未來。(中新社)

[星洲日報/體育‧2010.07.10]

Sunday, July 11, 2010

第八篇 :小心招租,安全至上

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

欲当上一个富房东,首先要能够将房子以至高租金尽快的租出去,然而,象一般富商一样,屋主并不愿意将自己拥有的多少「身家」与陌生人分享,以免招摇惹祸。因此,如何招租,如何面对陌生客户,如何保护自己则是业主与经纪不可不留意的一门学问。

话说数年前的某个市区,一名颇有几分姿色的少妇为了节省开销而亲自刊登广告招租其丈夫的一间洋房。该位名为雪拉的少妇不畏劳苦的带领上十位客户参观其洋房,并自夸其丈夫家财万贯,价钱不是很大的问题。

有一位自称代表某个外国公司的友族同胞在与该少妇看过了其洋房之后的某个中午,拨电给雪拉,表明在经过谨慎的考虑之后,决定以公司名誉租下该洋楼,并希望能带他的大老板再看一次。

第二次会面,雪拉完全没有提防之心,不疑有诈单身赴会,岂知一进入洋楼顶层时,两位大汉露出了狰狞的面目,在呼天不应的情况下强奸了她,并在较后抢走了其贵重的财物及开走了她的豪华大房车。雪拉在较后也不敢向其先生投诉,只说在途中遭人抢劫了。而经过这一次的恐怖经验之后,雪拉再也不敢自己卖屋或招租,她了解要不是她暴露了屋主的身份,也不会成为匪徒的目标,更不会发生这不幸的事件。

这里有几项提示能加强进行招租工作的安全性,希望能给业主与产业代理员作一个参考:

将产业,特别是昂贵的高档房子交给第三者负责招租,最好是适当的委任经过专业训练的有牌特许经纪来接触有兴趣的租赁客户。

避免单独展示房子,更不可钱财露眼,特别是女性。

在可能的情况下,在预约见面之前先索取对方的联络电话,并适当的了解其背景,而在会面是时尽量的与对方交换名片。

经纪在不必要的情况下,不需透露业主的资料。

若在不得已的情况下,可要求守卫(如果是公寓)或同事朋友陪同示屋。

除了以上几点,业主或经纪也必须时常维持高度的专业敏感度,可能的话将屋子大门及窗口打开,在参观睡房时,尽量站在门外,让客户自己进入,另外,穿着与态度也有留意的必要。

无论如何,安全第一,业主小心为上。但是除了找租户时的问题,业主更担心的是房子是否租给一个好租户,否则痛苦不只一两天,可能年年不快乐,买屋投资,谁又愿意面对这样的不幸呢,下几篇笔者将会阐述如何找到一个好租户。

[一品富房东]

Streamyx又有问题了。。。

这个星期的Streamyx的速度简直到了新的一个level,不再是龟速,而是蜗牛速,大头的package是1Mb的,结果测试的结果。。。

Saturday, July 10, 2010

进展(1)。。。

大头最近发现一间apartment要卖,卖价98K,租金大约450,管理费80。看上这间apartment是因为地点的关系,一来,非常靠近商店,kopitiam,银行,医院,Jusco,还有政府部门(TNB, Income Tax),二来,交通发达,但用了以下的formula算了一下,却发现。。。

Gross Rental Return =(每月租金x12)/产业购买价格
=450 x 12 / 98,000
= 5.5%

Net Rental Return = ((每月租金-管理费)x12)/产业购买价格
=(450-80)x12/98,000
= 4.5%

现金流=租金-管理费-分期付款
=450-80-484(loan 98K, 30Y, 4.3%)
= -114

Cash on Cash Yield = (正现金流x12)/产业购置总成本
=(-114x12)/4410
= -31%

很心痛,计算后rental return是很差的,看来大头要暂时放弃那个apartment了,昨晚和一班投资房产的前辈们交流了投资心得后,大头也决定不限制只买入在槟城的房产,也会考虑其它洲属的房产,大头的朋友在KL是agent,所以会托他帮大头忙了。。。

原產品天王點糖為金 玻璃市種植漲勢如虹

(吉隆坡9日訊)全球原產品眾多,原產品天王吉姆羅傑斯偏偏點名看好“糖”,使透過姐妹公司豐益國際(Wilmar International)擁有糖業務的玻璃市種植(PPB,4065,主要板消費)名列榜首,一度漲66仙。

羅傑斯昨日直言,糖的投資魅力與金屬不相伯仲,認為除了金屬類如黃金和銀,糖也是投資前景佳的原產品之一。

建議散戶投資糖

羅傑斯一語刺激玻璃市種植今日股價漲勢如虹,甫開市的首個小時,玻璃市種植無交易,惟爾后以揚4仙至16.30令吉展開今日亮眼的交易。

玻璃市種植股價扶搖直上,早盤中最高漲幅達56仙或3.4%,休市時,該股暫掛16.78,漲52仙,為十大上升股之一,交投162萬6000股。

大馬首富郭鶴年雖在去年10月底將玻璃市種植的製糖業務脫售,並在最近透過新加坡子公司豐益國際收購澳洲最大糖生產商Sucrogen。

市場相信,糖王欲把製糖業務注入豐益國際。

作為受人敬仰的原產品投資大師,羅傑斯的投資動向當然也成為其他投資者的投資寶典,昨日他則透露了自己投資黃金、銀和糖。

他甚至建議一般散戶可投資在擁有白糖業務的上市公司,或種植股項,使玻璃市種植今日大受歡迎。

閉市時,玻璃市種植掛16.88令吉,漲62仙,成交量103萬6000股。

[中国报]

Friday, July 9, 2010

德战车搁浅无力前进 西班牙首闯决赛

(约翰内斯堡8日综合电)世界杯半决赛第2场周四凌晨展开角逐,“斗牛士”西班牙1比0力克“日耳曼战车”德国,成为历史上第12支打进决赛的球队,也是1982年的西德之后首支杀进世界杯决赛的卫冕欧国杯冠军。西班牙队长普约尔下半场攻入唯一进球。大马时间12日凌晨,西班牙与荷兰决出世界杯第 8支冠军,这将是两队首次在世界杯上碰面。

决赛会师荷兰

德国创造98场世界杯参赛新纪录。德国主帅勒夫选择特罗霍夫斯基顶替停赛的托马斯穆勒,其他位置没有变化。西班牙主帅博斯克也更换1名首发,国家队正式比赛(不含热身赛)连续791分钟不进球的托雷斯失去位置,巴塞隆纳边锋佩德罗首次代表国家队先发。西班牙王后索菲亚到现场助威。

开场4分钟,一名球迷手拿南非喇叭 (Vuvuzela)冲入场内,随即被两名保安人员带离。

第6分钟,大卫维拉前插形成单刀,在门前9米处倒地右脚扫射被及时出击的诺伊尔封出!

此后,波多尔斯基受到拉莫斯顶撞,到场边接受治疗。

德国第32分钟得到首次射门机会,特罗霍夫斯基在门前27米处左脚抽射被卡西利亚斯封出右门柱,这创造了1966年以来德国在世界杯上等待首次射门最长时间纪录。

上半场补时阶段,厄齐尔与拉莫斯接触倒在禁区内,匈牙利主裁判卡萨伊没有中断比赛。

西班牙第58分钟险些破门,伊涅斯塔突入禁区左侧小角度似传似射,大卫维拉后点飞身没有铲到!

在极为被动的局面下,勒夫再次调整,小将克罗斯替下特罗霍夫斯基。第63分钟,拉莫斯后点前插接应与波多尔斯基接触倒地,他索要点球,主裁判卡萨伊依然置之不理。第69分钟,克罗斯距门11米处右脚半凌空推射近角被卡西利亚斯封出!

普约尔绝杀

西班牙第73分钟打破僵局,哈维左侧开出角球,皮奎起跳阻挡了赫迪拉,普约尔在他身前距门9米处甩头顶进大门右侧,1比0!普约尔13场世界杯首次射正门框范围就得分。这也是西班牙本届世界杯首次通过定位球配合得分,西班牙此前42场取得1比0领先的比赛都最终获胜。

前锋戈麦斯换下后腰赫迪拉,勒夫用完了换人名额,博斯克则用托雷斯替下大卫维拉。第82分钟,佩德罗突入禁区右侧,没有传给中路位置更好的托雷斯,结果在A弗里德里希封堵下,被回追的克罗斯将球断下。

西班牙将胜局保持到终场,成为继2002年德国后又一支淘汰赛阶段3场1比0打进决赛的球队。1994年以来,所有淘汰阿根廷的球队都在随后1轮出局。

两队友掩护 普约尔展铁头功

西班牙凭借着普约尔的进球以1比0战胜德国,首次晋级世界杯决赛,这个进球属于定位球中的角球得分。哈维左侧开出角球,球到中点靠后的位置,普约尔插上头球冲顶成功。值得注意的是,这个角球的争顶是事先有明确安排与部署的,西班牙有两名球员在身前掩护普约尔,帮助他挡出德国的防守队员。因此,普约尔跳起抢点时,没有德国球员可以跳起来与他争抢第一点,普约尔抢到第一点之后如愿将球送入网内,令西班牙闯入决赛。

国家队生涯第3进球 普约尔攻防势不可挡

普约尔在半决赛的攻防两端都势不可挡,助攻打入制胜进球,这也是普约尔国家队生涯的第三个进球。此外,普约尔防守更是滴水不漏。他率领西班牙杀入决赛,自己也开始憧憬荣誉大满贯了。

这位在攻防两端都表现得无懈可击的铁卫是西班牙获胜的英雄,获某媒体评10分(满分)。他在决赛中依然将是荷兰需要小心的人物。

普约尔赛后也躲开了电视台的直播采访,径直走回了更衣室,他不想抢这个风头。

球迷冲进场比赛中断

西班牙最终1比0战胜德国,将在决赛中同荷兰争夺冠军。然而在比赛开场仅仅3分钟时,一个小花絮却吸引了全世界的目光。当时,一名手握vuvuzela的球迷冲入赛场,导致比赛被迫中断。而这样的失误也再次为南非方面的保安问题敲响了警钟。

比赛刚开始3分钟,一名身着蓝色意大利球迷衫的观众越过重重障碍,冲入了赛场。而看到这名“不速之客”,匈牙利籍主裁判卡塞伊立即吹停比赛,这名男子也随即被两名保安人员押送离场。

而据美联社在赛后报道,这名闯入赛场的观众名叫马里奥·费里,是意大利的忠实拥趸。而他此举的目的,竟然是抗议意大利在本届世界杯过早出局的糟糕表现。

德西大战90分钟0牌 史上最干净半决赛

自红黄牌引入世界杯后,周四凌晨西班牙1比0战胜德国的半决赛还是世界杯历史上首场没有红黄牌的比赛。

尽管比赛中频繁出现双方球员拼抢倒地的场景,但这却是1970年世界杯以来,最干净的一场半决赛,全场比赛裁判甚至没有出示一张黄牌。1970年墨西哥世界杯,红黄牌制度被正式引入。此前40年的半决赛中,都出现了至少一张黄牌。

事实上这场比赛进行得非常激烈。德国完成了31次抢断,西班牙也有11次。双方总共犯规16次,其中德国9次、西班牙7次。此间有几次有争议的判罚,比如厄齐尔在第45分钟禁区内被拉莫斯踢倒,第63分钟拉莫斯禁区前抢点时被波多尔斯基从身后铲倒(后者因此下场接受治疗),以及后来波多尔斯基禁区前的突破被普约尔放倒,主裁判卡萨伊都没有判罚。

值得一提的是,西班牙所得黄牌数量一直很少。本届世界杯上,西班牙3场小组赛都没有领过黄牌,前2场淘汰赛领到3张。

[光华日报]

大头的话:

就这样,大头所支持的全部队伍都宣告失败,巴西,德国,4年后再来吧。真的好伤心啊!!!

国行将隔夜官方利率 调高25基点至2.75%

(吉隆坡8日讯)国家银行(BNM)于今日在货币政策会议中宣布,它将会调高隔夜官方利率(OPR)25个基点至2.75%。

它称:“最新的利率波动区介于2.50%至3.00%。”

央行货币政策委员会称,委员会认为新的隔夜官方利率是适当的,并符合了当前经济增长和通货膨胀前景所作出的评估。

该委员会称,货币政策会议会持续支持经济成长。

在提及国内的经济展望时,该会称,工业生产、融资活动,劳动力市场情况和对外贸易最近的趋向表明,经济活动走势在第二季度中仍然强劲。
国行将隔夜官方利率 调高25基点至2.75%
二零一零年七月八日 晚上十一时二十二分

(吉隆坡8日讯)国家银行(BNM)于今日在货币政策会议中宣布,它将会调高隔夜官方利率(OPR)25个基点至2.75%。

它称:“最新的利率波动区介于2.50%至3.00%。”

央行货币政策委员会称,委员会认为新的隔夜官方利率是适当的,并符合了当前经济增长和通货膨胀前景所作出的评估。

该委员会称,货币政策会议会持续支持经济成长。

在提及国内的经济展望时,该会称,工业生产、融资活动,劳动力市场情况和对外贸易最近的趋向表明,经济活动走势在第二季度中仍然强劲。

[光华日报]

大头的话:

又升息了,要多还installment的时间要加快了。。。

Thursday, July 8, 2010

嘉德大马信托 招股反应热烈

(吉隆坡8日讯)嘉德大马实业信托管理私人有限公司宣布,嘉德大马信托(CapitaMalls Malaysia Trust)的初次公开售股活动,已获得机构和散户投资者的强烈回应。


机构和基本投资者的发售价已经固定于每单位1令吉,而最终散户发售价则订为每单位98仙。


根据每单位1令吉发售价,机构投资者预测2010年度的可获7.2%周息率,而2011财政年则是7.5%。


嘉德大马信托的机构招股于2010年6月25日开始进行,并于昨日截止;而散户投资者的申请则在2010年6月28日至7月5日期间接获。


嘉德大马信托将于2010年7月16日上市大马交易所的主要市场。

没有资金如何去创业?

摘要:“没钱没法创业”,这是一句没道理的话,我们应该把这句话改成“没钱才去创业”,正因为没钱,所以才需要创业致富来摆脱贫困。但是,没有资金支持如何起步?

方法一

  1、选一个好的产品项目

  这是一个事关成败的关键问题,很多人搞不清楚什么才是好产品,以为一些市场畅销的知名品牌才是好产品、好项目。其实这些并不是理想的产品,如果没有认识到这一点,那么趁早不要做了。

  这里所说的好产品是指不知名的、本地市场还没有的、有潜在的持续的市场前景而尚不为大多数人所知的新产品。最好是一些软件类、网络类虚拟产品,因为此类产品不需要实物,容易操作。一般新产品的厂商都有开发新市场的强烈需求,由于企业及产品不太出名,市场推广难度大,因此对经销代理商的条件要求不会太高,这就是机会。如果是知名品牌产品,你没有资金实力想做都难。

  2、先做业务代表

  选好产品以后就可以联系厂家要求做本地的业务代表,这是一个必须要经历的为期2-3个月的关键步骤。理由是:新产品厂家有开拓新市场的强烈愿望,但不是说就会不考虑风险先给你发货,特别是资金及费用有限不能对双方信誉做实地考察又没有担保的情况下。

  准备好一份市场开拓计划书,有重点即可,当然要附上自己详细的个人简历(当作一次面试应聘来准备就好)、薪酬要求(最好主动提出不要薪酬只要业务提成,这样成功的可能性高的多,这也是很关键的,你没有必要贪图这二三个月的低廉薪水而冒失去机会——特别是好不容易才发现的一个机遇,你的理想是做代理创业,而不是做业务代表打工的,这样也为你以后独立做代理打下了诚信自立的基础),这一步成不成功完全在于你自己,最好充分表示你的能力及诚信,一次到位,厂家不会有耐心等待和你讨价还价,而且你目前还没有资本。记住了,这一步不成功就前功尽弃了。

  一般主动提出不要薪水只要业务提成做业务代表(也可以兼职做),应该可以完全打消厂家的顾虑了。接下来就简单多了,要求厂家提供一份委托书,签定一份书面协议规定好双方权利义务,提成支付时间及方式、违约责任,产品相关资料等,接下来就该你大显身手了。

  搞定厂家一方以后,接下来就是如何寻找目标用户了,这里情况就比较复杂一些,一般的厂家是要求款到发货的,而一般用户又要求货到付款,如果是经销商往往只接受赊销。这里显然存在比较大的矛盾,解决的不好你这个业务代表就白做了。所以上面建议选择软件类、虚拟类产品就是这个原因,因为软件类、虚拟类产品发货时间快,甚至可以先发货再付款,具体就要你自己跟厂家争取了。

  对于要求货到付款的,可采取两种办法解决。一是预付款(理想情况)。这种方法风险最低,收益最快。这样的用户很难找,对你个人能力考验最大,往往要你使出全身解数、动用一切关系才能达到。但也有聪明的做法,比如现在流行的特许加盟费、特约经销、购买消费储值的方式都属于这一类。当然如果你足够聪明,肯定会有你的一套办法。

  另一种是个人借款(包括贷款)。这是有一定风险,但是一种常用的方式。在这一种情况下一定不能做赊销,首选的理想用户应该是集团用户、愿意加盟或现款现货的经销商(不多但有一部分,关键是你做工作);一个交易周期从厂家提货开始约15天以内就可以完成了,这样一次交易金额大约几千元到数万元,风险并不大。当然,为了防范风险,可以要求用户预付20%左右的定金(如果金额不大则没有必要坚持,以免搞的不愉快影响合作),签定一个简单的订单(供货合同),约定货到付款,这样就基本没有什么风险了。

  以上是一种没有资金但可以筹措短期资金来保证交易完成的情况,一般完成一次交易以后就可以从中得到一次业务提成,这样多做几次就离你做代理的梦想不远了。

  方法二

  首先你要到淘宝网去注册一个网店,然后你就到易趣,当当这样的购物网站,去逛逛,看看什么产品热销,比较好卖,然后就把这个产品的详细情况、产品图片等放到你网店上去。比如,你在当当看到一本书,觉得可以,你就到你的网站上去卖这本书,当有人在你的店上买这本书时,你就到当当网去买这本书,在送货地址上填上在你网店购买此书的顾客的地址。简单的说,你就是把其他购物网的货拿到你的店里来卖。如果你经常到网上购物,只要你细心点就会发现,同一款产品,有不同的价格,其实有些人就是这样操作的,在其他购物网上采购,在自己的网店里销售,比如当当网一张DVD标价5元钱,你在自己的网店上就标价7元,而自己一分都不用花,唯一要做的就是把产品的详细情况,图片等复制到自己的网店来,动动鼠标,就赚两元钱。

  这只是基本原理,实际上还有很多技巧,让你照此原理,赚更多的钱,如果网店的价格太高,自然产品卖不出去,为了让你的产品卖的更多,你可以原价在你的网店销售产品,比如你在易趣网上看到的一块表,价格是100元,你在你网店上就以100元的价格销售,即使这样你还是有钱可以赚。为什么呢,首先这些购物网站经常搞活动,比如购物满100元,返20元现金、赠送礼金卷等等,这些都是针对购物者的,但你并不是购物者,你是采购者,是购物来卖的,采购量自然比较大,获得的现金返还等机会更多,这样一个月下来,光靠这些,你都可以赚个几千元。另外这些购物网站都要规定,当购物达到一定量后,就免邮费,这样你又可以赚一笔。

  上面的两种方法,只是在抛砖引玉,因为创业的方法有很多,而每个人的创业条件也有很大区别,因此,想创业,就要放开思路,努力寻找一条适合自己的创业道理,千万不能用“没钱”堵死自己的路。

[世界创业实验室]

Wednesday, July 7, 2010

Hard Rock Hotel。。。

大头有幸代表公司参加了一个在Hard Rock Hotel举行的Seminar,该Seminar主要介绍firewall的产品,这也让大头有机会参观了该酒店。

入口处

主办单位为出席者所准备的,其间不知吃了多少粒糖果。。。。

After Seminar,享用午餐,味道还好。。。:p



一代天王,MJ

半天的Seminar完毕后,又要回去公司上班了。。。

Tuesday, July 6, 2010

把钱存在银行最放心?看看那些愚弄你的理财谎言(完)

谎言五:学别人理财准没错

  Linda喜欢随大流,跟在别人后面来理财,听邻居说参加某某集资收益高,而且的确得到了实惠。Linda认为别人能赚到钱,自己也可以的.于是不顾家人和男友的反对,把嫁妆拿来投资进去,可过了不久,有关部门取缔了这种民间的非法集资。Linda的钱全被套住了,暂时取不出来,婚也结不成了,还影响了生活质量和情侣感情。

  不少人常常跟随亲朋好友进行相同的投资,认为有前人指导,会少走一些弯路。但是他们却忽视了自己的财务需求,往往不适当的理财模式,反而造成财务危机。

  理财需要持之以恒,适当调整自己的理财习惯,完全可以将自己的钱财打理得井井有条。切忌看见别人的理财模式,便不顾自己的实际情况来盲目效仿,结果往往最终收效甚微,花了冤枉钱。所以更应该因地制宜、有的放失地制定理财计划。

  理财仅仅是手段,而绝不是目的,只有这样才能够让我们拥有更好的心态去管理财富、享受财富。

Monday, July 5, 2010

住户业者不积极申请共管机构 80%高楼无自主


(大山脚4日讯)近年来威省的屋业逐渐朝向上空高楼发展,在全威省约有400多座高楼建筑,然而已向市政局注册成为合法共管机构(JMB)的高楼住户业者,至今仍保持着至去年为止的约50座高楼,当局在过去半年接获的新共管机构申请不超过5 项申请,等于其余300余座或逾80%尚无动静。

高楼居民一知半解


由于高楼住户业者申请注册成为合法共管机构的态度不积极,恐怕潜伏着高楼管理危机的风险,而高楼的管理不当问题如果没妥善管理,将会出现很多负面问题。据威省市政局接获新共管机构申请不超过5项新申请的现象看来,显示威省高楼居民对于共管机构还是一知半解,没有成立共管机构的概念。


高楼管理危机最常见的问题是,高楼住户指责管理层管理不当而不缴管理费,管理公司则因收不到管理费,而停止提供服务。此外,还有一些单位业主因产业空置拒绝缴管理费,而一些发展商也拒绝为未售出的单位缴费,形成恶性循环。

据当局了解,威省高楼住户对于共管机构的重要性意识不高,尤其是中、廉价高楼组屋面对层出不穷的问题,包括停车位不足、卫生问题等,如果这些组屋都成立本身共管机构,相信民生问题将会大幅减低。


与新加坡、香港或澳洲比较,我国明显欠缺完善的高楼管理机制和思维。管理公司在缺乏专业水准,收费率也没有一个标准,账目不够透明化,有纠纷时业主也没有和发展商交涉,使到高楼管理问题无法解决。


解决民生问题 住户投诉无门

共管机构的成立目的是要协助高楼住户解决民生问题以及负责保养高楼建筑物,但在我国,很多高楼却没有依据法令成立共管机构,促使高楼住户在面对问题时,投诉无门困境。


根据2007年建筑物及共管产业(维修及管理)第663法令,身为发展商必须在建筑物入伙准证发出的12个月内成立共管机构,违反者可被罚款不超过2万令吉或坐牢不超过3个月或两者兼施。


若在法令生效前已建竣的高楼,相关发展商需在法令生效的6个月内成立共管机构,抵触法令者,可被罚款不少过1万令吉但不超过10万令吉,或监禁不超过1年,或两者兼施。


温维安:高楼范围内 问题属居民责任

很多民众都误解,认为高楼范围内产生的民生问题,是在市政局管辖之下。


威省市议员温维安受询时指出,高楼内产生的问题,是居民们的责任,居民们应该对共管机构醒觉,通过正确管道,解决民生问题。他说,地方政府只扮演整顿角色,所以他吁请中央政府让州政府接管成立共管机构任务。


为了让民众对于共管机构更加认识,温维安表示,市政局官员将会继续举办共管机构讲座会,届时官员们将会讲解有关成立共管机构的程序。


威省市政局严格审查 确保成立共管机构


威省市政局将严格审查新建竣的高楼,确保发展商根据高楼建筑物法令成立共管机构!


根据2007年建筑物及共管产业(维修及管理)第663法令,中央政府把高楼成立共管机构的协调角色下放给地方政府负责。他说,威省市政局属下建筑物专员(COMMISSIONER OF BUILDING 简称 COB),拥有权力确保所有高楼成立共管机构,并扮演协调角色。


他说,一般上新的建筑楼较少面对成立共管机构的问题。


共管机构认识多一点:

- 共管机构的结构必须有5至12位业主代表和发展商代表,并选出1位主席、秘书及财政,任期不超过3年。

- 发展商必须为购屋者召开第一次会议,会议通知书必须在14天之前发出。如果发展商在期限内仍未召开首次会议,建筑物专员将委任单位召开成立共管机构首次会议。

- 发展商必须于产业的入伙准证发出前开设大厦维修户头、替尚未售出的单位缴付管理费及委任专业审计员审查大厦维修户头。


威省市政局扮演之角色:

- 市议会主席受委成为建筑物专员。

- 确保发展商召开首次会议和成立共管机构。
- 发出共管机构证书。
- 确保发展商交出账目及首次会议记录予建筑物专员。

- 接受及解决投诉。

- 通过A-C表格,协助共管机构追收管理费。
- 通过各项管道协助共管机构操作。

- 出席共管机构召开的会议。
- 在威省市政局召开会议,由建筑物专员主持解决大课题及即刻做决定。
- 向国家房屋局汇报。
-出席联邦或州召开的会议。


[光华日报]

Sunday, July 4, 2010

把钱存在银行最放心?看看那些愚弄你的理财谎言(四)

谎言四:持卡越多则越好

  Mary是个不折不扣的卡卡族:每月还银行的住房贷款,用建行的龙卡;交有线电视费,用农行的金穗卡;工资和奖金,用的是工行的灵通卡;另外,乘公交有公交卡,去看病有医保卡,做美容有会员卡……本来是觉得卡多一些,能让理财更方便,但Mary却经常搞不清楚每张卡里究竟有多少钱,而且经常混淆密码。

  有人说我们已经进入了“卡时代”。仅仅就银行卡而言,很多人就能随便翻出四五张、甚至十几张来。数量繁多的各种卡在给我们带来方便的同时,也带来了新的烦恼。

  很多人对各种会员卡、打折卡可谓情有独钟。许多情况下用卡消费确实省钱,但有些时候用卡不但不能省钱,还会适得其反。有的商家规定消费必须达到一定数额后才能取得会员资格,如果单单是为了办卡而突击消费的话,就不一定省钱了;还有一些美容的会员卡,以超低价吸引你缴足年费,可事后要么服务打了折扣,要么干脆人去楼空,让你的会员卡变成废纸一张。

Saturday, July 3, 2010

第七篇 :陷井四处,房东警惕

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

之前笔者再三的劝告业主尽量委托产业经纪出租其产业,且必须确定所授权的代理是注册的经纪公司, 因为合法的产业经纪对房东与租户都是一项保障。在探讨非法产业代理的祸害以及提防,应付的方法之前,让笔者再以一个真人真事的例子来劝告业主“陷井四处,房东须警惕”。

一位外坡的富商在首都附近投资了多项产业,但总是只相信通过朋友的介绍出租,对专业的房地产经纪总是不信任,更不屑那繁琐的合约文件,总认为签下的白纸黑字条例是多余的,虽然财富万贯,但还是贪省那一个月的经纪费,能省则省,至到经历过一回惨痛的教训之后,才发觉十年来所省下的佣金,都无法补偿这一回的损失,悔不当初。

话说该名富商陈先生将在一个高级住宅区新购买的一间半独立式洋房大事装修,更不惜购买昂贵的家具与电器以期租得更高价。陈先生通过一个名为玛利的朋友介绍,将其洋房交给了这个叫林小姐的无牌产业经纪,这名年轻漂亮的林小姐在获取陈先生的信任后,整理了一份家具与电器例表与钥匙签收信,顺利的拿到该屋的钥匙,并张贴了大型的 TO LET 招租牌子,而平时都是自扫门前雪的邻居也不知屋主为何人,只知道隔壁房子招租了。

数星期后,一辆大型的载货罗厘泊在屋外,将屋内的家具,电器与冷气机全部都给拆下搬走了,邻居尚以为新租户搬了进来。

陈先生等了两个多月还没有好消息,又联络不上林小姐的手机,又没有林小姐公司的号码,因此开始担心而向吉隆坡跑了一趟。进了屋子,陈先生差点昏了过去,人去楼空,损失惨重,欲哭无泪。

自此事后,陈先生终于将所有的产业交给特许的注册的产业公司打理,并将文件谨慎处理,自己也不需担心的赶上赶下,乐得一身轻。

前数篇笔者一再的强调,要作一个快乐的富房东,除了不可省该花的费用,更应该对法令,合约及招租程序(即游戏规则)了解,以下几项提防受骗的贴士供房东参考 :
· 签署正式的授权书给注册的产业公司,并列出详细的资料与条件,才将钥匙交给该产业公司。
· 要求产业代理员出示带有E号码的公司名片,并了解其公司的背景,必要的时候,可要求对方出示政府发出的营业执照,或向有关部门询查。
· 拒绝无牌的非法代理员的介绍或优惠,尽量避免与身份不详的人士接洽。
· 与邻居互相认识,并将该产业经纪介绍给邻居认识。
· 清楚列明所有的家具,电器及装饰品,并由产业公司代表签署与审查。

[一品富房东]

Friday, July 2, 2010

第六篇 :非法产业代理,房东的梦魇

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

上一篇劝告业主尽量委托产业经纪,别亲自招租,理由充足,例子鲜明,但一些屋主在委任经纪代理仍面对不愉快的经验,屡见不鲜,这主要是因为民众对于经纪条例,出租手续,非法代理辨知尚认识不深。因此,如何鉴定委任正确的产业代理也是一门学问。

将房子交给经纪若要有保障,房东必须对法律有认识,对经纪条例熟悉,采用合法的途径出租产业,快乐安心作个一品富房东。

首先,我们应该了解如何鉴定您所委托的代理是否可靠,合法或专业。在马来西亚,产业经纪与律师,会计师或估价师等职业同归一类,皆属专业领域工作。产业经纪公司是在财政部属下的「产业估价与经纪局」所管辖,并在1981年(Act 242)的产业估价与经纪法令特许下操作。

合格的产业经纪必须经过两年严格的考试,撰写报告,口试以及至少两年的实习工作经验,才能获取政府颁发的专业执照进行业务,这个训练过程少说也要六年,而合格的执照并不代表被允许即刻投入服务,他还必须在法令下注册一间公司营业或在注册的公司下就职,才能够合法的接受经纪工作,委任他们的客户也因此才能获得法律的保障。而注册公司所聘请的代理 (Negotiator) 也被允许在其公司的名义下进行合法的代理工作。让我们看以下的事件来加以说明:

比特是某位发展商职员的朋友,虽然他并没有经纪执照,藉着这层关系,他联络上该刚建竣店屋工程的二十多位业主,并说服他们授权给他代理出租。比特在领取钥匙之后,即刻全力出击,海报广告密集推出,让业主毫不怀疑。而比特在短短的一个月内成功租出了二十个单位,向每一个租户征收了一千至三千令吉不等的定金,并给他们签署了一分临时合约。

再过了整半个月,这般租户闹上了发展商并找到了业主,业主才发觉比特失踪了,总数近五万令吉的定金也跟着失踪了。租户在生意上受到金钱上的损失与拖延,而店主更面对租户的争执,难逃一责,对租户作出适当的赔偿。

业主因此必须确定所授权的代理必须是注册的经纪公司,业主可打电话向有关公司询问,或致电到政府部门查询,可能的话,抽出时间上门拜访有关公司,要求公司盖章签收钥匙,并将有关条件与责任清楚列出于授权代理合约内。

业主也必须确定注册公司有购买专业保险 (Indemnity Insurance), 以确定有关公司有能力在突发事件时有能力作出赔偿。另外,特许经纪也必须开设一个客户专用户口 ( Client Account ),以方便租户将定金支票开给有关户口,不会象被比特滥用的情况再度发生。

非法产业代理是房东的梦魇,业主绝不可因为他们的优惠或甜言蜜语而将昂贵产业的命运掉入陷井。合法的产业经纪对房东与租户都是一项保障,下几篇文章会更详细的向读者作出交代。