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Monday, November 29, 2010

房市泡沫之謎(第三篇) 偏遠區也水漲船高 房價料兩年內達頂

以往買不起市區高價位房地產時,身邊的人總會勸說,“買遠一點的地方吧,雖然用多一些(通勤)時間,但可存多一些錢”,今時今日,這個觀恐怕已不適用。


隨著城中城、孟沙,以及滿家樂房地產價格走穩后,價格漲潮繼續延伸到巴生谷週邊地區,以往被視為偏遠地區的莎阿南和蒲種,已悄悄成為熱門據點。


券商預測,國內房市價格預計在這兩年將達頂,並將在2013年走緩。


大馬世邦魏理仕集團(CBRE)房地產管理副總裁黃顯算同意房價兩年內達頂的說法,並在回應《中國報》詢問時指出,綜觀巴生谷整體房地產走勢,今年下半年價格增幅介于5%至10%,預計2011年上半年將維持5%增幅。


“相較上半年的20%至30%增幅,下半年價格走勢有放緩跡象,但並不是每個地區都如此,一些熱門地點依然可見約10%增幅。”


他說,創新概念城鎮發展計劃的推行,改變了人們購屋選擇,拉抬了非熱點地點的房地產價格。


他指出,熱門據點鄰近住宅區的房市價格也獲推高,如甲洞帝沙城市公園(Desa Parkcity)附近的公寓單位,據聞每平方呎從500令吉揚升至600令吉。”


“據觀察,該區鄰近的孟加拉拉鎮(Bandar Menjalara)今年房地產價格增幅約10%。”


近兩年來,發展步伐迅速的莎阿南哥打哥文寧(Kota Kemuning)和蒲種金鑾(Kinrara),房地產價格更是今非昔比。


住戶群成決定因素
“以哥打哥文寧為例,同一有地房產發展項目,08年時售價30萬令吉,今年新推出的單位叫價52萬令吉,並在推介禮當天兩小時內就售罄。”


他說,在市區方面,白沙羅仍是領先熱點,其中白沙羅嶺(Damansara Height)房地產價格更令人咋舌,曾聽聞雙層排樓的賣家叫價50萬令吉。


“這一區的公寓平均價格也從年初的25萬令吉左右,翻了1倍至50萬令吉。”


他指出,不過,並非每項發展計劃都可賣得高價位,購屋者對于有“圍籬社區”及“保安圍籬社區”概念的計劃較為青睞。


此外,住戶素質也成了提高購屋慾望的重要因素之一。


士拉央一項高檔公寓計劃,住戶以國外專業人士及醫療專才為主,因此吸引許多買家,售價從09年初的每平方呎220令吉左右,今年10月間揚升至310令吉。


延期付款期限到 擔憂有償債危機
隨著預計房價在兩年內達頂,伴隨著房市價格下滑而來的隱憂,將是購屋者的償款危機。


黃顯算指出,一般上房地產從推介到完工耗時約2年左右,因此購屋者在“下訂”時,只需給予5%或10%的頭期款,建築期間不需償還貸款,待工程完工后,才是購屋者和借貸銀行考驗的開始。


這項由各家銀行提供的延期付款(Deferred Payment)服務,預計將分別在2012年第三季和2013年首季到期。


僑豐證券研究今年9月份發布的一分報告指出,在09年初時,銀行和房地產發展商合作,為購屋者提供創新貸款。


這項創新貸款的規則是,在初期階段,由發展商負擔利息付款,此舉減低了銀行的借貸風險,使得銀行更願意對房屋貸款放行。


另一方面,房地產發展商也可藉由簡易貸款作為號召力,吸引更多客戶,從而推動“庫存”或新發展計劃銷售額。


對于購屋者來說,隨著部分風險(利率變動)轉移至發展商身上,他們更願意投資房地產,這也帶動了稍有積蓄者繼續投資第二或第三房。


大馬平均 每6.5人擁1房
大馬世邦魏理仕集團的第二季調查資料顯示,香港平均每2.8人擁有一間房子,大馬平均每6.5人擁有一間房子,吉隆坡和巴生谷的擁屋平均率則是4.1人。


這項數據意味著國內房地產領域未達飽和,仍有成長空間,價格依然是主導兩者平衡的關鍵。


黃顯算說,由于目前的有地房地產價格太高,一些購屋者已轉移目標購買公寓,綜觀今年第三季和末季銷售表現,公寓需求和價格明顯走高。


該集團資料顯示,今年次季本地豪華公寓(每平方呎高于350令吉)供應達3萬368單位,全年供應預計達3萬2347單位,在2011年時,估計將有3萬8431單位的公寓推出市場。


根據大馬經濟研究院數據顯示,公寓于領域的需求比例從首季的2%增加至6%。


另外,隨著嬰兒潮和回聲潮的購興逐步消退,對于中高價位房地產的需求將走緩,屆時房地產價格也將自行調整,預計為社會新鮮人而設的中低價發展項目,也將成為下一波的供應熱潮。


[中国报]

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