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Tuesday, November 30, 2010

房市泡沫之謎(完結篇) 童國模:房市有起有落 購屋者 須先看準時機

跟隨經濟步伐,房地產需求上揚,房市價格也因此水漲船高,房地產市場會否泡沫化眾說紛紜,且看“豪華公寓大王”拿督童國模怎么說。


在房地產領域擁有50年經驗的童國模告訴《中國報》,房地產市場緊跟經濟循環週期步伐,但從長期來看,卻是緩步揚高。


獲國際房地產聯合會(FIABCI)評選為年度風雲人物大獎的童國模,也是滿家樂公寓城鎮的創辦人,以及武吉佳拉房地產(Bukit Kiara Properties)集團主席。


“房地產銷售和消費者購買力息息相關,難逃景氣循環週期,業者須有心理準備,購屋者則須看準投資時期。”


他指出,在景氣低迷之際,銷售下降在所難免,畢竟房地產是大型商品,不易購入也不易脫手。


人口續增 需求不衰
“若觀察對照國內經濟成長數據,對照房地產領域銷售增長數據,不難發現房地產領域發展步伐,較經濟狀況慢幾個月。”


他指出,也有人說,每10年將出現一次衰退,這個預言與現實也相去不遠。


“但整體來說,大馬房地產價格在歷經衰退后,都會攀高至另一水平,幅度不大,但還是持續上揚。”


他說,這是因為人口持續增加,對于房地產的需求也會增加,但他們的購買時機抑賴當時的能力。


馬來西亞房地產發展商會(REHDA)于今年7月份發布的數據顯示,房地產交易值走勢和國內生產總值呈正比關係。


綜觀05年至09年資料顯示,房地產交易總值大幅提升,將帶動銀行借貸率和國內生產總值走勢。


09年時,當房地產交易總值從07年的3649萬令吉,增加535萬令吉至4184萬令吉,同期的GDP也從7.22%增加至7.91%。


公共交通不完善 年輕人 買了車 難買屋
社會新鮮人花費習性轉變,他們很難在更早的時間進入房地產投資市場。


童國模指出,國內公共交通未臻完善,使得每個畢業生甫踏出社會第一件事,或存到的第一筆儲蓄,就是買車。


“但車子是貶值物品,投入在汽車的資金不會增值只會虧損。”


但他也坦言,為了代步和工作需要,擁車已成為一種需要,即使了解這項投資不會獲利,卻也無法避免被車貸綁死。


以美國為例,城郊地區的人們都必須購車,每個人所得的大部分都拿去繳車貸和支付汽油開銷,根本無法利用多余的儲蓄置產。


他指出,大馬應以此為鑑,畢竟油價只會不斷地高企,養車已成為昂貴的消費模式,城鎮交通規劃需要作出改善,令人們享有更大的財務自由,整體經濟才可永續成長。


“我們(未來)已無法負擔過去的開銷支出模式。”


本地人喊貴 外國人搶購
房地產投資已是全球趨勢,不只是外國人到大馬購屋,也有大馬人趁著令吉匯率走高之際,到國外置產投資,從宏觀經濟角度來看,資金全球流動,為房地產領域注入新動力。


惟投資和投機只是一線之差,有意藉由房地產投資獲利者還是需要調整心態,才不會貪一時之利,做出逆選擇。


武吉佳拉產業集團董事經理童銀坤在早前接受本報專訪時曾談到,大馬房地產尤其是高檔公寓價格和香港與新加坡等國相比,我國房地產價格仍屬“廉宜”。


“這也使得我國高檔房地產項目,如服務式公寓和洋房等,倍受海外投資者歡迎。”


根據“全球房地產指南”近期發布的10月份東南亞七大主要城市公寓價格比較報告指出,大馬公寓的平方米售價平均為1424美元(約4461令吉)在區域中是第二廉宜。


區域中最廉宜的是印尼,每平方米售價平均為1381美元(約4326令吉);最高則是新加坡,售價達1萬1324美元(約3萬5474令吉)。


被列入評比的其他城市,還包括菲律賓、柬埔寨、泰國和澳洲。


其中,大馬和泰國因公寓售價和租金回酬比例誘人,在租賃評級項目中,均獲得四星。

東南亞七大主要城市公寓售價評比(2010年10月)
國家每平方米售價(美元)租金回酬(%)租金所得稅(%)租賃評級
印尼1381(約4326令吉)11.3820☆☆
馬來西亞1424(約4461令吉)8.7622.42☆☆☆☆
菲律賓2033(約6368令吉)8.985.13☆☆☆
柬埔寨2668(約8358令吉)4.3314☆☆
泰國3072(約9623令吉)6.436.43☆☆☆☆
澳洲6960(約21803令吉)4.1111.63☆☆
新加坡11324(約35474令吉)3.7915.13☆☆
資料來源:全球房地產指南


結語:別跟有錢人湊熱鬧
買一個窩,成了人生某個階段必做之事,但何時實現卻因人而異,在這個“非常貴”時期,業界觀察人士給予購屋者的最佳忠告是“如果不為投機,實在不必和有錢人湊熱鬧”。


為了擁屋綁死了自己,何必呢?


[中国报]

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