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Monday, November 29, 2010

房市泡沫之謎(第二篇) 集資炒樓 風險高 若被套牢債難清

大明在去年買下了隆市某區公寓,1000平方呎的首期公寓單位要價30萬令吉,一年后該地區房地產價格走揚,大明稍微打探,赫然發現自己的房子如今價格已攀升至47萬令吉。


只不過一年時間,價差竟達17萬令吉,和銀行不高于3.3%的年定存回酬相比,怎不讓人對投資房地產心動呢?


也因為身邊出現太多類似的故事,使得房地產投資不只令有錢人心動,也讓小市民蠢蠢欲動。


“打工難有出頭天”是許多人的心聲,年輕打工族稍有積蓄無不想盡辦法錢生錢,腦筋動得快的更運用“基金集資”方式,幾個好友合起來集資購下熱點地區的單位,等待價格衝高時脫手賺一筆。


僑豐投資研究分析員告訴《中國報》,對于這類集資購屋者雖有所聞,但案例不多,作為貸款方的銀行,也很難判斷借貸者的購屋動機。


“一些以投資為目的的年輕消費者,是首次購屋者,一些則是剛建立家庭者,他們或許會聲稱購屋是為了自居用途,但之后會否改變初衷則不得而知。”


20萬房產項目發展少
國際房地產投資俱樂部創辦人鄭水興認為,年輕上班族運用積蓄投資並無不當,但若抱持短線操作的投機想法,一旦失敗就得承擔嚴重后果。


除了外資流入、經濟復甦外,對于巴生谷日愈走高的房地產價格,僑豐投資研究有另一番見解。


該機構于今年9月發布的一份研究報告指出,都市人口老化是推高需求的主因,50年代嬰兒潮(Baby Boomers)和70年代回聲潮世代(Echo Boomers)的出生人口,現在已成為市場需求來源。


“這些已屆40歲和50歲以上的消費者,購買力旺盛,尤其是尋求高回報投資的退休人士,更是喜好中高檔和度假類房地產。”


根據大馬英國仲量行(Jones Lang Wootton)資料顯示,自09年末季開始,40萬以上房屋計劃,從第三季的35%增長接近一倍至63%。


在今年第二季同價位水平的房地產計劃比例佔67%,30萬至40萬令吉的比例則佔26%,20萬以下的房地產計劃佔7%,但20萬至30萬令吉的房地產項目比例卻是零。


讓人擔憂的是,一些年輕投資者只看到房價攀升的商機,卻忽略隱藏的風險,未了解房價走高的原因,也未考慮前景,甚至冒險借貸來炒樓,一不小心就會被“套牢”,背下無法負擔的債務。


短線操作最冒險 以租養房較妥當
買房炒房近期成了輿論話題,但投資房地產有那一些方式呢?


最為普遍的有三種,分別是短線操作、以租養房,以及裝修升值。


短線操作是大家較為熟悉,也廣受討論的投機方式,簡而言之就是趁低買入、待價而沽,這類投資方式也最令人感到擔憂。


此類投資手法猶如買賣股票,所承擔的風險業和投資股票不相上下,可以短時間內變成暴發戶,但也有可能被房市崩塌之火燒得體無完膚。


裝修等升值
裝修升值則屬于中短期類型投資,投資目標不一定是新發展或高價位項目,投資者在購入房子后,以裝修和設計重新包裝“產品”,即可以更高的價格賣出。


不過,此類投資法極為考驗購屋者的創意和對特定地區房地產發展前景的判斷力。


以租養房是最為穩定和實在的長期投資方式,業主可以每月房租償還房貸,即使置產地區房地產價格暴跌也無需擔憂,因為租金一般上不會受到太大影響。


業主如行有余力,只要花點小錢稍微裝修或購置家居用品,將可提高租金,不過,唯一的疑慮是若置產地區租屋供應過盛,業主將面臨一段無收入的“空置期”。


房價升高 銀行謹慎批核貸款
隨著房地產價格升高,銀行對于消費者的償款能力也存有疑慮,在批核貸款時也顯得較為謹慎。


大馬經濟研究院(MIER)資料顯示,今年首季同期房屋貸款借貸審核批准率也明顯下滑,從今年次季的86%下滑至33%,幾乎接近09年第三季的低水平。


首季住宅房地產指數(RPI)從09年的低于100點水平,攀升至134.7點。


這項指數反映出市場對住宅房地產的需求狀況。


不過,在此高峰期后,接下來兩季的RPI卻走滑,今年第三季時滑落24.1點至110.6點,甚至低于09年同期的112點。


房地產需求類型也有所改變,在首季大受歡迎半獨立式房地產需求比例,由33%滑落至17%。


在首季屬中等需求的單層排屋,需求比例從26%飆升至36%,最受歡迎的仍是雙層排樓,從35%增加至39%。


有鑑于此,難怪大部分銀行業者對政府于本月初推行的第三房房屋貸款額70%頂限均表示影響不大,因為業界早已啟動篩選系統。


由于新發展計劃項目多屬高價位房地產,購屋者要取得貸款,自然不會像今年初那么容易。


[中国报]

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