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Saturday, November 20, 2010

房市泡沫之謎(第一篇) 製造人潮催升買氣 供需無問題房價被炒高

房地產價格步步高升,我國房地產市場會否出現泡沫,是近期城中熱門話題,但有或沒有始終都是眾說紛紜。
城中城高檔公寓每平方呎價格達2000令吉水平,仍有不少人人搶破頭;非熱點地區房地產價格低于10萬令吉,每月供期甚至低于市區房租,卻無人問津。


房地產供需之間到底出了什么問題?


鄭水興:不必跟風買貴屋。
大馬房地產市場自金融海嘯后,2009年末季起開始活絡,但綜觀多項房地產發展計劃,似乎都是為了中高收入階層而設。


尤其是巴生谷一帶的房地產計劃,動輒以百萬令吉起跳,在熱點地區週邊的城鎮,雙層排樓售價更在數個月內飆升30%,面對一項項新房屋計劃,想要擁屋的受薪階級只能望“樓”興嘆。

在房價走揚的同時,市場傳出有業者刻意製造人潮競購情況,予人房屋搶手的假象。


做好功課免被誤導


更有一些民眾向國會議員投訴,指有發展商在新計劃的非正式推介前,就已將大量單位釋出讓給投機客,當計劃正式推介后,購屋者根本買不到第一手房子,令投機客有機可趁,推高房價。


對此,國際房地產投資俱樂部創辦人鄭水興告訴《中國報》,的確有部分業者為了炒熱購屋氣氛,刻意製造人潮假象,不過,房價被炒高,並不完全是投機客造成的。


“一些購屋者買屋前不做功課,未事先了解市場情況與自己的能力和需求,很容易被銷售人員的說詞打動,買下貴屋。”


他也不認同,巴生谷一帶房價高企,他說,近期多項以百萬起跳的房地產發展計劃,都不是位于熱點地區,而是以往人們認為偏遠的地段,如甲洞、莎阿南和蒲種的特定地區。


“許多人抱怨熱點地區房價高,實際上並不然,一些地點佳的地段仍然可以買到價格低廉、物有所值的房子,卻被購屋者忽略。”


他舉例,如舊古仔路、班蘭英達、蕉賴,以及沙叻秀等地區,雖然位于策略地點,但房屋售價卻較一些非熱點地區來得低廉。


“購屋者一窩蜂湊熱鬧的買屋心態,很容易就會被一些業者利用。”


他說,購屋者若真的喜歡特定發展商的房屋計劃,除了做功課了解市價外,也應留意相關公司動態,不必等到正式推介才去“搶屋”,因為在推介前訂購的話,售價或許便宜一倍。


降低借貸門檻 貸款簡易


了解市場和本身需求,就可在茫茫「屋」海中做出最佳選擇。
僑豐投資研究一名分析員指出,國內房地產市場自2008年走緩后,去年開始回彈,銀行的簡易貸款是提振低迷房地產市場的推動力。


他說,借貸門檻放低促使購屋者想要投資第二或第三間房子,甚至萌生投機念頭。


他指出,炒樓風早在5至6年前就已出現,不同的是,當時人們“炒”的是中低價公寓,但現在投資者對高檔房地產,尤其是豪華房地產更感興趣。


投資項目的改變主要是因為人口年齡的變化,以70年代后出生者年齡計算,5、6年前時的預算只可以負擔中低價公寓,但隨著收入和家庭穩定,開始尋找更高價位的房地產。


“近年也出現20歲出頭的年輕人也嘗試藉由短線操作,尋求高獲利,不過人數不多,投資高價房地產的多屬財務狀況穩定的退休人士。”


他說,年輕一族投資高價房地產,一般上會尋求父母援助,或請父母擔任擔保人,以便更容易取得貸款。


城鎮概念 決定售價


熱點地區房地產價格以兩位數增幅成長,一些售價更飆升至百萬令吉。
地點已經不是唯一決定房價的主要因素,綜觀近期多項高價位房地產項目都是以發展計劃為導向(Project-oriented),城鎮概念設計和營造成了決定售價的因素。


以近期房地產發展熱點帝沙城市公園(Desa Parkcity)為例,砂拉越三林集團在2000年以2億令吉購下這塊面積達473英畝的採石場地段,當時平均每平方呎價格為10令吉左右。


經過三林集團重新打造成城中休閒勝地后,該地段躍升成為寶地,目前保守估計雙層排樓每平方呎售價達800令吉,在此區塊新建的公寓售價更接近100萬令吉。


馬星集團(MAHSING,8583,主要板房產)與大成集團(MAHAJAYA)聯營發展的Kinrara Residence高檔房地產項目,租借地契的雙層排樓推介初期售價約70萬令吉。


隨著需求大增,在后期售價更超過100萬令吉,鄰近同類型房屋的售價也獲帶動上揚。


由實達集團(SPSETIA,8664,主要板房產)打造的實達生態園(Setia EcoPark)房屋計劃,雖然位于莎阿南,但並不影響房屋計劃的受歡迎程度。


售價介于200萬至300萬令吉以上的首階段雙層排樓項目,甫推出市場即售罄。


[財事專題]

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