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Tuesday, November 16, 2010

底薪少‧卡債多‧申請房貸難

王小姐,今年24歲,她計劃與男友購買一間新建房屋,作為2011或2012年結婚後的新屋。


可以幫我計算我們需要籌備多少資金,每個月必須維持多少薪水才能支付一間新屋的供期?


我們打算買新屋後其中兩間房出租,以便減輕我們的供屋負擔。


我們打算購屋首期錢用我們公積金的第二戶頭支付,兩人的第二戶頭有1萬4千令吉。現有一筆5千令吉的儲蓄。



銀行以底薪做衡量基礎
王小姐最主要的問題是,以她及男友微薄的底薪,是否能購買一個房產單位供結婚後的新居。


雖然兩人各有相等於薪金水平的傭金收入,不過,銀行在考量客戶提出產業貸款申請時,通常以底薪做為衡量基礎,至於傭金只能輔助,與花紅被列為輔助的情況有些類似。


當然,我們可以說傭金收入相當平穩,儘管有起有落,但平均起來至少有1千令吉做為申請根基,也許在爭取銀行的批准會比較有利。


我們不曉得王小姐準備在哪一個州屬購買房產,在大馬不同的州屬,產業的價格會有一些落差,這是不爭的事實,好比說在巴生河流域,15萬令吉也許只能購買到一個公寓單位,但在其他一些州屬,或許可以購買到一間單層排屋。


另外,以兩人的底薪來看,信用卡債數目龐大,男友尚有一筆1千令吉的分期付款要償還,單看這些數據,明顯反映每月介於入不敷出的處境,雖然數據顯示,每月有盈餘供儲蓄,也許是傭金數目不只1千200令吉。


卡債超出底薪數額
提到信用卡這個項目,我們比較不明白的是,何以數目如此偏高,可以說超出兩人的底薪數額。


雖然購買房屋可以提取公積金儲蓄,但公積金儲蓄數目不多,申請提取是否獲准也是個疑問,而且有時在提出申請,申請獲批,公積金局發出支票,是否來得及應付簽署買賣合約需繳付的10%首期錢,這也是一個要考量的因素。


另外,目前手上只有一筆5千令吉的儲蓄存款,遠遠不及所需的數目,如果能將這管存款倍增,譬如增至1萬或1萬5千令吉,這樣要進行產業購買也比較得心應手。


我們先以一間15萬令吉的單位為估算基礎,10%首期錢加上相關費用,至少要2萬令吉,如果這兩年內能籌足這筆數目,可以按計劃去物色一個適合的單位。


假如銀行基以兩人結合起來的收入加上傭金3千令吉,在沒有供車負擔的情況下給予批准,房貸分期付款可以在1千令吉之間。


由於兩人還年輕,購買的房屋價格如果不超過15萬令吉,房貸分期可以選擇15年期,假如購買價格20萬令吉的房屋,提出18萬令吉貸款的申請獲批,可以選擇20年供期,分期付款在1千令吉左右。


首期錢最大關鍵
最大的關鍵在於擁有一筆足夠的購屋首期錢,以及申請貸款能夠獲批准,只要過了這些關卡,日後能夠將開銷控制在一定水平內,或者如信中所指的將其中兩個房間出租,自然可以減輕房貸壓力。


假如銀行堅持以基薪做為考量基礎,就是兩人結合收入2千令吉為准,購買一間15萬令吉的房屋、貸款90%,每月供期若不超過700令吉,供期拉長至20年,獲批的可能性還是存在的。


[星洲日報/投資致富‧財富問診室‧2010.11.14]

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