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Monday, July 26, 2010

第十八篇 :二房东耍招 :租户分租转约房东吃亏

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在这个专栏的开始,笔者在收到的前五位询助者当中,就有三位房东面对租户将其产业分租给其他不明人士,在没有经过允许或预先通知的情况下,租户自己当起二房东,征收租金。
一般租约清楚列明租户不允许转租或分租 (Sublet ),当分租的情况出现时, 房东在征收租金上吃亏,但房子的居住人数加倍,使用频繁,产业损坏折旧加甚,更或许面对更重的法律责任,在二房东与其分租户(转租承租者)发生冲突时,或许还得背上问题,产生更多的争执空间,更多难审定的责任。

分租最常发生的对象是外劳,公司职员,学生,这种「超数量」的分租方式,更造成分租户的福利,安全受到危害,威胁。我们常在报上看到当悲剧发生时,死伤惨重的案件都很可能与超数居住有关。但更直接的,更常发生的是分租户受到欺骗。

我国人民及消费者对于本身的权益都缺乏了解醒觉,政府必须给予更全面的教育。分租户若没有经过业主房东的允许,通过合法及签署正确的文件,一确都没有得到保障,业主可以随时驱逐,而其押抵金也不能合法的取回。

笔者曾经投资一项生意,接受转租管理一个商业建筑物,并由律师助办手续,签署分租租约,以为该二房东与业主相熟,一切应该相安无事,岂知在我们投资大笔资金大事装修后,业主突然心血来潮,欲发展该产业,就与该租户联合将我们驱逐。其方式很简单,主租户收了我们的租金,却停止向业主缴租,业主在我们蒙在鼓里时,晴天霹雳的向我们宣布法院庭令,驱逐我们,并查封及拍卖我们及其他分租户的财产,让我们在完全没有法律的保护下,「清楼荡产」损失惨重。

二房东最常见的问题就是没有向业主交租,或收了分租户的押抵金及租金而闹失踪,而受罪受苦的总是分租户。若要分租租约有效,并有法律的保障,分租户必须确保业主以白纸黑字同意与承认该分租租约。只要分租户能证明业主知道分租户的存在才会有法律的保障。分租户最好的保障是要求将租金直接呈交给业主,制造法定地位。

而业主大房东如何确保该宝贝房子的租户人数不会比预先协定的更加多,或被分租给不愿意看到的租户,或被租户当成旅馆来赚钱?业主必须定期找个“好理由”拜访租户可避免以上不幸事件的发生,而若发觉租金开始有拖延的现象,则更应该多加关注。
万一发现有分租的事件,房东应该即刻以书信方式要求解释,并警告重修租约可能性,可能的话,要求经纪商接触分租户,让他们了解他们的处境。若此情况出现在分层地契建筑物内(如办公楼,公寓等),则可要求管理层介入,协助解决有关事件。

然而,在市场行情走淡时,大面积的办公楼,零售单位都会面对出租的问题,租户也会面对交租的问题,适当的允许租户转租是理智的,但切记办理正确的手续,避免将来发生不愉快的事件。

要避免以上的问题,房东得了解租户的背景,审查租户的资料,若能够的话,在租约上写明租户人数,列出租户名单更可确保万无一失。最后,还是一句老话,一分完美的租约,一个好的租户,才是避免此事发生的最佳药方。

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