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Sunday, July 25, 2010

第十六篇 :正式租约还没签署之前

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在产业经纪这行业十二年来,最棘手的工作就是要面对租户与业主在正式合约还没签署之前发生的争执,导致租赁合约告吹。我手上目前就有两个火热热的个案就快闹上了法庭,笔者被夹在中间,设法解决公婆各有理 的索偿纷争。

事实上这问题不难解决,问题的关键在于有关方面对临时合约不了解,不愿意了解或不遵守而酿成不欢。这篇文章将详细解析,以免各位在不了解本身的权益下,让为了“人争一口气”误了当一个快乐富房东的大计。

产业的买卖租赁靠得是一长白纸黑字,一分合同,双分彼此之间对口头承诺,临时合约等的了解,诠释与守约是绝对的重要。

在事件出现变卦时,准租户只给了一个月的定金(头期钱),双方也只签署了一分临时合约,或称预租信( Letter of Intent to rent ),在双方签署正式租约只前,还有很多的条件必须在双方同意下列出,而这段期间就有可能出现争执的情况。

一般的临时租约甚至注明SUBJECT TO CONTRACT,即租约的有效性有赖于正式合约的签署。当双方关系闹僵时,有意取消的一方就藉此争辩在正式合约还没签署之前,双方还没有合约的约束,而坚持合约有效的一方则认为临时合约只是必须将有关同意的条件更详细的,更正式的列出于标准租约。

在回答以上的难题之前,我要先奉劝业主们务必通过第三者招租,这可避免或至少减低不必要的麻烦与损失,当然,我指的是合法的注册产业经纪公司。经纪公司在财政部的监督下设有客户户头(Client Account ),是为Stakeholder之功能,在双方针对一些谈判坚持不下时,发挥它的效用。临时合约下征收的定金将在双方同意之下,或在某一方面违反临时合约的条例,或在法律程序下判定那一方面的拥有权下,呈交给有关方面。超过这个数目的赔偿就只能通过法庭的裁决来获取。另一方面,经纪公司也拥有「专业赔偿保险」,来面对客户损失的赔偿诉讼。

至于临时合约,其法律定位并不是临时的,它有绝对的法律功效。并不是所有的租赁交易都是或必须是标准的合约或称 Properly documented,它可能是口头承诺,可能是简单的一章白纸,但它一样的有法律的约束力量。

在临时合约之下,任何增加的条例都必须是合理的,任何一方都不可提出不合理的条例藉此取消合约或提出赔偿的要求。业主绝对的必须租给准租户,准租户也得在预定的时间内缴交所有的押抵金,签署正式租约,并接收有关房屋,否则将会丧失定金,并失去租户的权力。任何争执导致租期的拖延,则必须裁定该要求或条例是否合理。

举个例子,某个租户因为在下了定金之后又找到了更适合的地点,或更便宜的房子,为了要取消租约索回定金而要求房东拆除一些装潢或移出家具,或要求增加一些设施,电器等,这都是不应该受到处理的,因为若临时合约没有特别的注明有关要求,则租户已经被假定接受所看过,检查过的房子是“被接受的条件”。这当然不包括房子在检查过之后的损坏或影响到安全居住的结构问题。

若房东后悔出租有意毁约而提出更苛刻的条件,比如加租,或要求租户预先缴交数个月的租金,或无理限制其用途,装修等,都可视为违反租约的行为,租户可绝对的争取到该产业的使用权,并要求因拖延所造成一切损失的赔偿。

总而言之,任何的拖延,争执或悔约发生在签署临时合约之后都是不理智的,理性的看待条例的修改与要求而达到双嬴的局面应是各方面的所愿。

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