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Thursday, July 22, 2010

第十四篇 :租户赖着不走,房东无奈?

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)

在推出这个专栏之后,我最常收到的读者征询问题就是租户不给租金,又赖着不走,怎么办?似乎没有一个人可以协助他们。事实上,这的确是一个非常难以解决的问题。

法律上负予房东解约的权力,合约更维护房东行使终止租约的权力,虽然这一切看起来对房东都绝对的有利,但租户拒绝接受搬迁的通知,死赖不走的问题却时常烦扰着咱们的一品房东,成为房东的「第一烦恼」,最大疑惑。一些租户甚至在租约届满时拒绝签署新合约续约,也不搬出,而房东也得过且过,因此凑成大错。

租屋史上最悲惨黑暗的一天就是租户不给租金,或犯上违约条例,或糟蹋房屋,却又死赖不走。在一些西方的国度里,根据白纸黑字的合约所采取的法律行动可以相当顺利的将这个无赖撵走,但在法官缺乏,执法效力待商讨的发展中的我们的马来西亚,应付这每天都发生的「违法」事件,却要懂得如何以「人情世故」来解决。

多名本地「著名产业顾问」著书建议用粗暴手段解决,或交给债务摧收公司代劳,这样高明的愚蠢方式,我不敢领教,更不会建议给我们的一品房东。话说回头,这样的建议也证明这个连专家也无法解决的问题的确让我们的房东头痛。

笔者建议房东若发现租户一个月没缴租,必须关心式的以书面或电话礼貌询问,了解实际情况,或许是租户忘了,还是租金失落了,抑或租户遇到了一个短暂的问题,若可以解决的话,则不会因不必要的粗鲁态度而坏了关系与形象。

但若第二个月还是拖欠,或租户不回覆也不接电话,房东就必须登门造访,万一发现租户有问题难以解决,或房屋遭受破坏或非法使用(必要时要报警备案),房东可以开始展开驱逐行动,即使要损失一些也好过迎接更大的灾难,因为让你的租户继续留下来会对你或你的宝贝房屋造成更大的伤害,让问题加剧。

最惨的就是租户还是死赖不走,怎么办?房东可要用最快的速度发出律师信驱逐,而最后只好向法庭申请庭令逐客,并索取赔偿,但确记法庭程序繁杂长久,消耗时间金钱,非到必要的时候千万别碰。除此之外,房东可在合约加入逾期搬迁应负责的赔偿与利息,让租户了解赖着不走是必须付出更大的代价。

另外,租户不愿依续约选择权更新合约但又继续租下去,或约满之后还是不愿搬离,房东又应该如何应对呢?房东可别得过且过,让他继续住下去,若他有续约权,房东应该在约满前的两个月准备好新合约让租户签署,若不签署则必须在约满是即刻下逐客令,若约满又不愿搬出,则房东只好报警或选择采取法律行动,并确保租户了解拖延搬迁所造成的损失都由他负责。

而事实上,真正能避免以上的问题,或抑制租户衍生问题,或在事件发生时能获取公平的赔偿,就只得靠一份「完美」的租约订制。然而,最基本的「预防」方法还是如笔者前数篇所建议的:谨慎选择与审查租户的背景与经济条件。这虽不能让我们的一品房东赚上一万,则可弹开万一,作一个真正的快乐富房东。

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