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Thursday, June 24, 2010

第四篇 :出租「新」屋最头痛?

专栏 :一品富房东
作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪)


刚建竣的工程,不管是商业,工业或住宅产业,都会令租户欣喜若狂--他们面对着少说数十间,多则上千间一起完成,同时推出招租市场的空店新屋,他们站在租率谈判位置的上上方,优哉游哉的选择他们钟意的单位,方向,甚至是他们看得顺眼的房东,他们终于有机会向房东发「威」了。


相反的,屋主则面临头痛的抉择,各业主逆性竞争,降租求出,他们为了能比其他业主更快一步租出自己的产业,出尽「茅」招,为了能打败其他业主,来者不拒,先收租为上策。这不但造成租金烂,屋价跌,更拉低整个区域的地位,限制当地的发展。


这话可是有根据的,十三年在产业市场奔驰,我看过原本有资格成为高价住宅的公寓,因此恶性竞争,演变成中级甚至低价公寓,我也看过地点设计一流的商业区因为这个情况而成为酒廊舞厅街道,「风光」一时,业主也乐得享受高回酬,但这个生意组合肯定不长久,结果不到数年,搬的搬,迁的迁,高级商业区一瞬间沦落为「修车场」。


身为专业产业经纪及顾问,我们经常要求发展商在工程刚完成时,配合专业人士协调投资者的招租活动,这包括选择客户群,标租价,并以最快的速度填满置空的单位,因为一但置空超过一个时限,市场自然的会将有关产业重新定位,身价可能暴跌。发展商有这个责任保证投资者的利益,这个显著的例子首推阳光集团的满家乐公寓工程。


我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议「一条心」大计,并要求他们遵守我们建议的「市价」租金出租,谨慎选择租户,虽无法十全十美,却也让房东们享受10%的回酬,皆大欢喜。但是无法避免的是一些经纪却为了赚取佣金而不专业的诱导业主降低租金丢出去,希望业主能慎察。


这里,我也要建议买新屋的投资者,尽量的坚持至少以市价出租,若真的急着出租,以下几个方式(Alternatives)可供参考:
稍低价租给稳健的大公司,但尽量签署短期租约以期在延伸的租约加租,尽可能的话,不要同意租金调整最高率的限制(CAPPED)
要求租户预付两年租金,但给予10 到30%的折扣 (原因:新区生意失败率高,先收为妙)
租价不跌,但给于更长的免租期或装修期(至少三个月),这好过丢空,也能肯定租约在延伸期能获得更高的租金 (因为租金的涨率是根据第一期的租金率调升)。
千万别为了省却费用而舍经纪不用,只要他们能比你早一个月让你征受租金,给您更多的租户挑选,那区区的一个月佣金算得了什么?(下一篇也会解释为何不鼓励您亲自招租)


[一品富房东]

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