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Monday, June 7, 2010

如何准确计算房地产投资回报率

据中原地产从业员的经验所得:目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率,公式为:
  
租金回报率=每月租金收益 ×12/购房总价
  
举例:投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位,总价为42万元,成交单价为10000 元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式,首期房款为3成13万元,按揭贷款29万元,月供款约为2000元(供20年)。何先生将其以月租金3000元出租。
  
那么计算租金回报率=3000×12/420000=8.6%
  
这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
  
中原地产的从业员建议,投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报,公式为:
  
投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
  
以上述举例的数据代入分析:由于何先生买的是二手房,可以立即将物业出租,不存在期房的空租时间,计算投资回报率=(3000-2000)×12/130000=9.2%
  
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入,比租金回报率的计算更深一步,适用范围更广,更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。
  
目前广州房地产市场上,住宅投资回报在6%以上,视为可接受的回报率,8%以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出,虽然,上述两个投资回报率的计算方法,并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本,如租金税费、装修费用和利息等,但如需要考虑所有因素,计算过程会变得复杂繁琐,所以作为投资参考,用上述两种计算方法就已经足够。


[中律网]

大头的话:


想知道这个产业可否投资,可以运用以上的formula来计算,ROI=(年租金-年开销)/购买价x100%,大头理想的回酬是6%以上。


爬了多个论坛和阅读了一些书籍,大头接下来要做的是:


1。选出3个大头想投资的地区。
2。寻找产业agent。
3。租金尽可能靠近1%(这和项目1有关)


大头和女友终于要踏出第一步了。这个周末会去看屋子了。祝福我们吧,谢谢。。。^^

5 comments:

维雄 said...

租金尽可能靠近1%,会不会太少啊?这应该是中国某些城市的标准。

我通常都会找5%以上的,不过如果价值升值快的话,低于5%也没关系。

走过岁月 said...

谢谢你的分享。

有目标的大头 said...

维维,

5%!!!大头的1%是屋价的1%,如果一间apartment卖价100K,那么租金就是每月1000。5%不就是5千了??那么好的投资,记得要关照大头啊。。。

维雄 said...

哦,误会了。

因为一般上,我们计算净出租收入都是以一年12个月计算的,扣除门牌地税维护等等杂费。我说的4-6%是根据这个。

有目标的大头 said...

是的,所以大头要找的就是ROI>6%的。。。^^