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Thursday, November 5, 2009

房貸谷底回升‧需求降抵銷賺幅‧銀行配套或掀削價戰

(吉隆坡)大部份國內外銀行在週二(11月3日)上調房貸率,短期內雖會“嚇退”房貸申請情緒,惟在淨利息賺幅平均可提高8至10個基點下,銀行偏高賺幅可望抵銷申請量下滑利空。

中期需求仍穩健
僑豐透露,雖然房貸業務賺幅不高,惟仍是貸款成長最強勁的領域,佔整體貸款成長30%。自從基貸率從今年初下調後,房貸核准趨勢也逐漸復甦,平均按年增長18.5%,比較整體領域貸款核准按年下滑8.5%。

房貸業務比車貸業務市佔率大,導致此市場競爭激烈,因此僑豐並不保證非理性競爭不會再發生。

“由於國家經濟展望持續與比預期好,加上銀行體系游資充沛,可能重新點燃非理性競爭。不過,由於目前房貸率從歷史新低調高,加上過去10年的平均有效回酬不斷下滑,料讓標價空間仍有彈性,中短期內不會有非理性行為。”

“房貸率回升,加上產業盈利稅重新徵收,預料會打擊近期房貸申請情緒,惟相信中期復甦步伐仍穩健,前提是銀行大批房貸組合仍受到基本驅動需求支撐;整體產業市場熱絡;平均房貸標價雖然在3.75%,惟仍比1年前的平均有效房貸標價4.6%低;基準利率可望走高推動需求及產業盈利稅對黃金地點產業買家打擊不大。”

黃氏唯高達研究認為,一些銀行已開始調高房屋貸款利率,以解除不合理的價格競爭,預料利率走高將使銀行受惠。不過,目前為止,利率調高僅限於轉手產業市場,新屋市場仍然保持不變。
銀行利率定價能力,胥視銀行成本架構及呆賬情況而定,預料銀行將會以風險角度來制定服務的產業價格。銀行在房屋貸款率定在基貸率減2.4%情況下,至少需要兩三年才有望打平。

在呆賬率維持良性與整體撥備有下滑跡象,加上強勁資本令未來盈利與資本管理有上調驚喜,僑豐研究持銀行業“加碼”評級。

國內銀行週二同意上調平均房貸率,從基本借貸利率減2至減2.3%,上調至減1.5至1.9%,至於外資銀行則只有一些選擇跟進調整。

大眾銀行盈利可望增4%
僑豐指出,銀行業上調房貸回酬將可提高淨利息賺幅,其中擁有強勁房貸業務的銀行將是受惠者,例如國內最大房貸業務的大眾銀行(PBBANK,1295,主板金融組)2010財政年盈利可望提高3至4%。

“這項政策對整體賺幅有幫助,並可抵銷貸款成長稍微放緩利空,尤其對擁有高房貸業務、高來往及儲蓄戶頭的銀行最有利。這不僅讓淨利息賺幅提高8至10個基點,加上大多數銀行無須承擔貸款手續的律師費,這些都會刺激銀行盈利走高。”

目前本地銀行仍主宰房貸市場,其中大眾銀行、聯昌銀行與馬來亞銀行(MAYBANK,1155,主板金融組)控制約38%市佔率,至於首5大外國銀行則持有25.6%市佔率。

僑豐認為,房貸產品在2000年開始就高過基本借貸率1%,近期卻比基貸率低2.4%。由於房貸率佔整體銀行借貸率27%,導致平均有效借貸回酬惡化,從2002年的7.4%下滑至歷史新低3.15%,暴跌425個基點,也令同期平均資金成本下滑117基點,因此趁經濟好轉時上調是趨勢。

雖然整體貸款核准與申請率在過去半年健康復甦,料全年貸款成長可達7.5%,惟目前房貸率提高關係,短期會有負面效應,因此下調明年貸款成長0.5%至8%。雖然如此,料銀行盈利無影響,主要是高賺幅抵銷利空。

房貸回酬僅1%
利率終將上揚
黃氏唯高達研究認為,目前銀行基貸率為5.55%,平均資金成本為2%。若包括信貸違約準備金成本(可達20至30基點)、以及員工成本(如代理傭金及收費)約30個基點,最後使銀行在房屋貸款淨回酬率僅達1%。銀行利率已創下新低記錄,利率扭轉向上,僅是時間上的問題而已。

每家銀行產品定價,主要胥視各別的成本架構及呆賬情況而定。目前銀行利率因競爭而達到一個不合理低水平,不過,預料銀行主要是以風險考量來制定其產品定價(利率)。

利率變動對轉手市場影響較大
假如客戶的信貸記錄及背景良好,銀行有可能提供較佳的貸款利率。利率變動對產業轉手市場的影響較大,而目前對新屋市場貸款則保持不變。

隨著貸款重新定價比定存還要快,銀行的淨利息賺幅將更為正面有利。其中受惠銀行,包括丰隆銀行(HLBANK,5819,主板金融組)、興業資本(RHBCAP,1066,主板金融組),以及大眾銀行(PBBANK,1295,主板金融組)。

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